“예전보다 줄었다지만, 아직도 피해가 납니다”
전세보증금은 대부분의 가정에서 가장 큰 목돈입니다. 한 번 잘못 계약하면 수천만~수억 원 손실로 이어질 수 있지요. 요즘은 보증보험과 각종 제도가 정비되면서 환경이 좋아졌지만, 깡통전세·이중계약·명의도용 같은 수법은 형태를 바꿔 여전히 발생합니다.
이 글은 전세대출 사기 예방을 주제로, 처음 집을 보러 가는 순간부터 잔금, 전입신고, 확정일자까지 단계별로 무엇을 확인해야 안전한지를 한눈에 정리했습니다. 실무에서 바로 쓰는 특약 예시까지 담았어요.
1) 사기 유형 3가지, 핵심만 알아두세요
전형적인 패턴을 먼저 알면 절반은 막습니다.
① 깡통전세
- 특징: 보증금 총액이 매매가(또는 실거래 시세)에 바짝 붙어 있거나 넘는 구조. 선순위 채권이 많으면 더 위험.
- 신호: 전세가율 80% 전후, 근저당 다중 설정, 최근 급매 다수.
- 1차 방어: 전세가율·선순위 총액·보증가입 가능 여부 동시 확인.
② 이중계약
- 특징: 같은 주택을 여러 세입자에게 중복 계약. 확정일자·전입 경쟁으로 피해 발생.
- 신호: 급하게 오늘 당장 계약 요구, 계약금 계좌가 소유자 명의가 아님.
- 1차 방어: 등기부 원소유자와 대금 수취 계좌 일치 + 확정일자 즉시.
③ 명의도용
- 특징: 진짜 소유자인 척 가짜 임대인이 등장. 위임장·인감증명 위조.
- 신호: 대리인만 응대, 신분증 스캔본만 제시, 위임장 원본 미제공.
- 1차 방어: 실소유자 직접 통화·영상확인 + 위임장·인감증명 원본 대조.
한눈 정리
- 깡통: 가격 구조가 위험 → 시세·선순위·보증 가능성 체크
- 이중계약: 절차가 위험 → 확정일자·전입 신고 타이밍이 승부
- 명의도용: 사람이 위험 → 실소유자 본인 확인이 핵심
2) 계약 전 “10분 점검표” (매물 보러가기 직전 필수)
단 10분이면 위험의 80%를 걸러냅니다.
- 등기부등본 최신본: 소유자·근저당·가압류·가등기 확인(발급일자 D-1 이내 권장).
- 선순위 총액 계산: 근저당 설정액×통상비율(예: 120%) + 선순위 임차보증 합.
- 전세가율: (보증금 ÷ 실거래가/시세)×100. 80% 이상이면 경계.
- 보증보험 가입 가능 여부: 주소·면적·시세 기준으로 가부 먼저 조회.
- 소유자 실연락: 문자/통화로 계약 핵심 조항 동의를 남겨 증거화.
- 중개사무소 등록 조회: 등록번호·책임보험 유효 여부 확인.
- 관리비 체납 여부: 체납 다수는 ‘현금 흐름 악화’ 신호.
- 잔금 계좌 명의: 소유자 실명 계좌만 허용(대리인·법인 계좌면 추가 검증).
- 층간·누수·하자 점검: 하자 사진·영상 저장, 특약으로 보수기한 명시.
- 특약 미리 준비: 아래 4번 섹션의 문구를 계약서에 그대로 반영.
3) 안전 절차 로드맵 | 보기 쉬운 타임라인
① 계약 전(D-7 ~ D-1)
- 서류: 등기부·건축물대장·전입 세대열람(가능 시) 확인.
- 시세: 공인 시세·실거래가 조회로 ‘전세가율’ 산출.
- 보증: 보증가입 가능여부 사전 확인.
② 계약일(D-day)
- 대금: 소유자 실명 계좌로만 입금(중개·대리인 계좌 금지).
- 문서: 특약 삽입(보증 불가 시 해제, 선순위 말소 의무 등).
- 확인: 실소유자 신분증 원본, 위임 시 위임장·인감증명 원본 대조.
③ 계약 후(D+0 ~ D+1)
- 즉시 확정일자 + 전입신고 진행(우선변제권 확보).
- 필요 시 전세권 설정 병행(등기부에 권리로 고정).
④ 잔금일(이사 전일~당일)
- 보증 가입 완료 확인서 수령 → 잔금.
- 열쇠·관리비 정산·검침 사진 확보.
- 잔금 직전 등기부 재발급(변동 리스크 차단).
⑤ 입주 후(1주 이내)
- 하자 보수 요청서 발송(특약 기한 근거).
- 관리규약·우편물 주소지 변경 마무리.
4) 실무에서 통하는 특약 6문장 (복붙용)
계약서 특약란에 아래를 그대로 넣으세요.
- 보증 불가 해제: “보증기관 전세보증금 반환보증 가입 불가 시, 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있다.”
- 선순위 말소: “잔금일까지 등기부 갑·을구의 기재된 모든 권리는 임대인이 비용 부담으로 말소한다. 불이행 시 계약 해제 및 계약금 전액 즉시 반환.”
- 확정일자·전입 보호: “임차인의 확정일자·전입신고에 임대인은 협조하며, 방해 시 임차인은 해제 가능.”
- 잔금 계좌: “모든 대금은 등기부 등본상의 소유자 실명 계좌로만 지급한다.”
- 하자 보수: “누수·곰팡이·난방·배관 등 하자는 잔금일로부터 14일 이내 임대인 비용으로 보수한다.”
- 전세권 설정(선택): “임차인은 전세권 설정을 등기할 수 있으며, 임대인은 이에 협조한다.”
팁: 특약은 ‘조건 불이행 시 조치(해제·손해배상·원상회복)’까지 꼭 명시하세요.
5) 금융(전세자금) 진행 시, 반드시 기억할 포인트
- 순서가 생명: 보증 가입(또는 가입 승인) → 잔금 실행 → 전입·확정 순으로 촘촘히.
- 서류 정합: 임대차계약서, 확정일자, 전입, 보증 가입 주소·면적·기간 완전 일치.
- 공동명의·대리 서명: 배우자 공동명의·대리계약이면 위임장·인감증명 원본 필수.
- 입금 추적 가능성: 계약금·잔금 이체 내역, 영수증, 세금계산서 스캔 보관.
- 과도한 알선 주의: “오늘만 가능한 파격 조건”·“특정 보증기관만 가능” 같은 압박 멘트 경계.
6) 사고징후 레이더 | 이런 신호가 보이면 멈추세요
- 잔금 직전 등기부가 바뀜(새 근저당, 가압류).
- 보증가입이 계속 지연(서류 핑계 반복, 추가 조건 무한 요구).
- 계좌 명의 불일치(소유자와 수취 계좌가 다름).
- 이중 열람 제한(소유자 연락 회피, 대리인만 등장).
- 말도 안 되는 급행 요구(오늘 당장 계약, 꼬리표 있는 특약 삭제 요구).
7) 만약 피해가 의심되면, 24·72시간 대응 매뉴얼
즉시(24시간 이내)
- 계약 해제·원상회복 통지 내용증명 발송.
- 임차권등기명령 신청(점유 유지가 어렵거나 퇴거 상황 대비).
- 보증기관·관할서에 사고 신고(보증 가입자라면 지침에 따름).
- 형사 고소·법률 자문 접수(사문서위조·사기 혐의 등).
72시간 이내
- 가압류·가처분 검토(임대인 재산 도피 차단).
- 중개사 책임 범위 확인(설명의무·중개대상물 확인설명서).
- 모든 통화·메신저 캡처·통화녹취 파일 백업.
8) 자주 받는 질문(FAQ) 한 번에 정리
Q. 전세가율 몇 %부터 위험?
A. 지역·유형마다 다르지만 80% 전후면 경계. 선순위 총액까지 합쳐 ‘경매 낙찰가 대비 회수 가능성’을 따지세요.
Q. 보증보험이 전부를 막아주나요?
A. 강력한 안전장치지만 가입 자체가 안 되는 주택(용도·면적·시세 요건 미달)이 있어, 애초에 그런 매물은 피하는 게 상책입니다.
Q. 대리인과 계약해도 되나요?
A. 가능하나 위임장·인감증명 원본, 실소유자 본인 통화·영상확인까지 끝내고 진행하세요.
Q. 잔금 당일에 무엇을 다시 봐야 하나요?
A. 등기부 재발급(분 단위 최신본) → 이상 없으면 잔금 → 곧바로 전입·확정·(선택)전세권.
Q. 이미 수상한 정황이 보이는데 중도금까지 냈어요.
A. 즉시 보증가입 가부 재확인, 위험하면 내용증명 해제 통지 후 법률 절차를 진행하세요.
결론 | “사전 점검 + 특약 + 절차 순서”가 최고의 보험입니다
전세 시장의 리스크는 사전에 걸러내는 습관으로 크게 줄일 수 있습니다.
- 체크리스트로 매물을 거르고,
- 특약으로 책임을 고정하고,
- 절차의 순서(보증→잔금→전입·확정)를 지키면,
대부분의 위험은 문턱에서 차단됩니다.
그리고 마지막으로, 조건 비교와 서류 점검은 전문가의 손을 빌리면 더 안전합니다. 전세자금 조건이 다양하고 보증 가이드가 자주 바뀌기 때문이죠.
대출비교 플랫폼 ‘뱅크몰’에서는 전세자금 상품 비교와 함께 보증 가입 가능성, 전입·확정 일정, 특약 문구 점검까지 한 번에 안내해 드립니다. 지금 내 상황에서 가장 안전한 구조가 무엇인지, 사기 리스크를 줄일 선택이 무엇인지 리포트로 받아보세요. 오늘의 30분 점검이 내일의 수년치 안심이 됩니다.
