전세가율 70% 넘으면 보증 불가 – 무엇이 달라지나?

전세시장, 더 촘촘한 규제의 그물망에 걸리다

2025년 하반기 들어 정부는 가계부채 관리 강화와 전세사기 예방을 이유로 전세보증금 관련 보증제도에 제동을 걸기 시작했습니다. 핵심은 ‘전세가율(전세가/매매가)’이 일정 기준을 초과할 경우, 보증서 발급을 제한하겠다는 내용입니다.

그 기준이 바로 전세가율 70%입니다.

1. 전세가율이란? 쉽게 설명하면

전세가율은 부동산 가격 대비 전세보증금이 얼마나 높은지를 보여주는 지표입니다. 이 수치가 높을수록 세입자의 보증금이 더 ‘위험하게’ 얹혀 있는 셈입니다.

2. 왜 70%가 기준이 되는가?

정부는 전세가율 70%를 넘는 물건은 보증기관이 전세보증금 반환보증을 해주지 않겠다는 방침을 발표했습니다.

이는 두 가지 이유에서입니다:

• 전세사기 차단: 실제보다 높은 가격에 전세를 놓고 세입자를 속이는 수법 차단
• 보증기관 리스크 관리: 전세보증금이 매매가에 너무 근접하면 집값 하락 시 손실 우려

3. 어떤 보증이 제한되는가?

아래 보증상품들이 전세가율 70% 초과 시 가입 제한 또는 거절될 수 있습니다.

• 전세보증금 반환보증
• 전세자금 대출 보증
• 일부 임차권등기 없이 보증서 발급하는 상품

즉, 전세가율이 70%를 넘는 경우 세입자는 대출을 받기도 어렵고, 보증도 받기 힘든 상황이 될 수 있습니다.

4. 어떤 지역이 더 영향을 받을까?

• 갭투자가 많았던 지역: 수도권 외곽, 지방 중소도시
• 신축보다 구축 아파트: 시세 하락 가능성이 커 전세가율이 더 높게 형성됨

참고: 전세가율이 70% 이상인 단지 수는 수도권에서도 수천 단지에 이릅니다. 특히 거래가 적고 가격이 불안정한 지역은 더욱 취약합니다.

5. 세입자 입장에서는 어떻게 대응해야 하나?

6. 집주인에게도 영향을 미친다

보증이 어려워지면 세입자 모집이 힘들어지고, 그만큼 공실 위험이 높아집니다. 또한, 집주인이 세입자의 보증금으로 기존 대출을 상환하거나 추가 대출을 실행하려는 경우도 어려워집니다.

결론: 전세가율, 단순 숫자 아닌 리스크 신호

전세가율 70%는 이제 단순한 통계 지표가 아닌 금융의 허용 한계선이 되었습니다. 세입자와 집주인 모두 주택 시세와 전세보증금 간의 균형을 면밀히 살펴야 하며, 금융 접근성도 점차 이 기준을 중심으로 재편되고 있습니다.

보다 정확하고 합리적인 금융조건을 비교하려면, 수많은 대출 조건을 한눈에 확인할 수 있는 ‘뱅크몰’ 플랫폼을 활용하는 것이 현명한 선택이 될 수 있습니다.