9.8 부동산 전세대출 규제, 무엇이 달라지나?

2025년 9월 8일, 정부는 부동산 시장의 불균형과 전세 사기 예방, 과도한 가계부채를 억제하기 위한 새로운 전세대출 규제 방안을 발표했습니다.

이번 규제는 단순히 전세 자금을 조달하는 차주의 문제를 넘어서, 집주인과 세입자, 금융기관 모두에게 영향을 미칠 수 있는 변화입니다. 특히 실수요자인 무주택 세입자부터 다주택자 투자자에 이르기까지, 이번 조치의 여파를 체감하는 방식은 각기 다를 수 있습니다.

이번 아티클에서는 이번 9.8 규제가 담고 있는 핵심 내용과 시장에 미치는 영향을 6가지 측면에서 쉽게 풀어 설명드리겠습니다.

1. 전세보증금 반환보증 기준 강화

가장 주목할 점은 전세보증금 반환보증의 담보인정비율(LTV)이 최대 70%로 낮아졌다는 것입니다.

이전까지는 주택의 감정가 대비 최대 90%까지 보증이 가능했지만, 이제는 보증서 발급 자체가 제한될 수 있습니다.

항목	변경 전	변경 후
보증 LTV	최대 90%	최대 70%
전세가율 70% 초과 물건	보증 가능	보증 불가

즉, 전세가가 매매가 대비 70%를 넘는 이른바 '갭투자형' 전세는 보증 가입 자체가 어려워지며, 보증이 없으면 전세대출 승인도 사실상 불가능해질 수 있습니다.

전세금 보증 가입이 어려워지면, 세입자의 전세대출 승인 자체가 막히는 구조로 이어집니다.

보증 기관은 보증이 없는 전세에 대해 대출을 승인하지 않기 때문에, 세입자가 자금 조달에 어려움을 겪을 가능성이 커졌습니다.

이로 인해 전세 대신 월세를 선택하거나, 불가피하게 주거지를 외곽으로 이동해야 하는 사례가 늘어날 수 있습니다.

특히 청년, 신혼부부 등 자금 여력이 부족한 실수요자에게는 부담이 될 수 있습니다.

세입자가 퇴거하면서 돌려줘야 할 보증금을 마련해야 하는 집주인의 전세퇴거자금대출 역시 LTV 70% 제한 규제의 영향을 받게 됩니다.

예를 들어, 기존에 2억 원 전세보증금을 돌려주기 위해 감정가 2.5억인 주택으로 80% 대출이 가능했다면, 이제는 최대 1.75억까지만 가능해지는 구조입니다.

이는 다주택자나 자산가일지라도 유동성이 부족한 경우, 세입자 보증금 반환 자체가 어려워질 수 있음을 의미합니다.

이번 규제의 주요 목적 중 하나는 바로 과도한 레버리지를 통한 갭투자를 원천적으로 차단하는 것입니다.

전세가율이 높다는 것은 매매가에 비해 전세가가 과도하게 높다는 뜻이며, 이는 실거주보다는 투자목적으로 주택을 매수했다는 신호로 해석됩니다.

정부는 이러한 구조가 무리한 부동산 투자와 전세 사기로 이어진다고 보고, 규제를 통해 사전 차단하고자 한 것입니다.

단지 보증 기준만 강화된 것이 아닙니다.

정부는 전세대출 자체의 공급량을 단계적으로 줄이겠다는 방침도 함께 밝혔습니다.

이는 은행의 여신 심사 기준 강화와 더불어, 총량 관리 차원에서 전세대출 취급 자체가 줄어들 수 있음을 의미합니다.

따라서, 향후 보증을 받아도 실제로 은행에서 실행까지 이어지지 못하는 사례가 늘어날 수 있습니다.

이러한 규제는 실질적으로 전세 매물 감소, 월세 전환 가속화로 이어질 가능성이 큽니다.

세입자는 전세대출이 어렵고, 집주인은 퇴거자금 마련이 힘들어 전세보다는 반전세 또는 월세를 선택하게 됩니다.

이로 인해 월세 부담이 커지는 서민 주거비 상승 문제가 우려되며,

한편으로는 매도 물량이 늘어나면서 부동산 시장 전체의 유동성에도 영향을 줄 수 있습니다.

이번 9.8 전세대출 규제는 단기적인 시장 혼란뿐 아니라, 중장기적인 부동산 및 가계부채 체계 개편으로 이어질 수 있는 분기점입니다.

이럴 때일수록 자신의 자금 상황에 맞는 금융 정보를 빠르고 정확하게 비교하는 것이 중요합니다.

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