전세나 매매 계약을 진행하다 보면 “잔금으로 대출을 갚고 근저당을 말소해주겠다”는 조건을 자주 듣게 됩니다. 언뜻 합리적으로 보이지만, 절차를 제대로 지키지 않으면 보증금을 모두 잃을 수 있는 위험한 조건이 될 수 있습니다. 이번 글에서는 근저당 말소 조건부 계약의 위험성과 안전하게 계약하는 방법을 살펴보겠습니다.
1. 근저당 말소 조건부 계약이란?
등기부등본에 근저당권이 설정된 집을 계약할 때, 임차인(또는 매수인)의 잔금으로 집주인이 대출을 갚고 근저당을 말소하겠다는 합의입니다. 집주인은 목돈을 들이지 않고 빚을 정리할 수 있고, 임차인은 깨끗한 상태로 입주할 수 있다는 점에서 흔히 제안됩니다.
2. 왜 위험할까? ’시간차’의 문제
가장 큰 문제는 잔금을 송금하는 시점과 근저당 말소가 이루어지는 시점 사이에 ’시간차’가 발생할 수 있다는 것입니다.
- 임차인이 먼저 잔금을 송금했는데, 집주인이 약속대로 대출을 상환하지 않으면 근저당은 그대로 남습니다.
- 결국 임차인은 보증금을 냈음에도 불구하고 선순위 채권자보다 뒤에 서게 되어, 집이 경매로 넘어가면 보증금을 잃을 수 있습니다.
3. 계약서 특약으로 위험 줄이기
이 위험을 줄이는 첫 단계는 계약서 특약입니다.
예시 문구:
“임대인은 잔금 지급과 동시에 해당 주택의 근저당권을 즉시 말소하며, 이를 위반할 시 계약은 무효로 하고 계약금의 배액을 배상한다.”
이 특약을 통해 잔금과 근저당 말소가 동시에 이행되어야 함을 법적으로 명시할 수 있습니다.
4. 잔금일 동시이행 절차
특약만으로는 부족합니다. 실제 잔금일에는 반드시 동시이행 원칙을 지켜야 합니다.
- 임대인, 임차인, 공인중개사, 법무사가 은행에 동행
- 임차인이 은행 창구에서 대출 상환 계좌로 잔금을 이체
- 대출 상환 확인 후, 법무사가 즉시 말소 등기를 접수
- 임차인은 말소 등기 접수증을 수령
은행 동행이 어렵다면, 최소한 말소 서류 접수 준비 여부를 확인하고, 잔금 송금과 동시에 말소 접수증을 확인해야 합니다.
5. 임대인의 재정 상태도 살펴봐야
근저당 말소 조건부 계약이 제안되는 상황 자체가, 이미 임대인의 재정 상태가 넉넉하지 않음을 의미할 수 있습니다. 따라서 말소 절차만이 아니라, 해당 집에 다른 위험 요소는 없는지도 종합적으로 점검해야 합니다.
6. 안전한 계약을 위한 체크리스트
- 특약 문구를 반드시 계약서에 기재
- 잔금일 당일 동시이행 원칙 확인
- 말소 등기 접수증 확보
- 필요 시 보증보험 가입 가능 여부 검토
근저당 말소 조건부 계약은 집주인과 임차인 모두에게 합리적으로 보일 수 있지만, 절차를 소홀히 하면 큰 위험으로 이어질 수 있습니다.
핵심은 ‘동시이행 원칙’을 지키는 것이며, 더 나아가 집 전체의 위험 요소를 꼼꼼히 살펴야 합니다. 다양한 금융 정보와 안전한 거래 방안을 비교할 때는 뱅크몰 같은 플랫폼을 참고하면 더 체계적으로 대비할 수 있습니다.
