안녕하세요. 집을 살 때는 대개 대출(돈을 빌리는 것) 을 이용합니다. 이때 은행이나 뉴스에서 자주 듣는 LTV, DTI, DSR 이란 말이 어렵게 느껴질 수 있습니다. 이번 글에서는 중·고등학생도 이해할 수 있도록, 쉽고 정확하게 설명드리겠습니다.
1. 세 글자로 끝내는 핵심: LTV · DTI · DSR
1) LTV (Loan To Value) — 집값 대비 대출 비율입니다.
- 뜻: 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있는지를 뜻합니다.
- 공식: LTV = (대출가능금액 ÷ 집값) × 100
- 예시: 집값 5억 원, LTV 60%라면 최대 3억 원까지 대출 가능합니다.
나머지 2억 원은 본인 자금이 필요합니다. - 포인트: 집이 위치한 지역의 규제 여부(투기과열지구, 조정대상지역 등)에 따라 LTV 한도가 달라집니다.
2) DTI (Debt To Income) — 연소득 대비 주택대출 상환 비율입니다.
- 뜻: 1년 소득에서 주택담보대출의 원리금(원금+이자)과 기타 대출 이자가 차지하는 비율입니다.
- 공식: DTI = [(주담대 원리금 + 기타 대출 이자) ÷ 연소득] × 100
- 예시: 연소득 1억 원, DTI 50%라면 1년에 최대 5천만 원까지 주담대 관련 상환액이 허용됩니다.
3) DSR (Debt Service Ratio) — 연소득 대비 모든 대출 상환 비율입니다.
- 뜻: 주택대출뿐 아니라 신용대출, 카드론, 학자금 대출 등 모든 대출의 원리금을 합쳐 소득과 비교합니다.
- 공식: DSR = [(주담대 원리금 + 기타 모든 대출 원리금) ÷ 연소득] × 100
- 포인트: DSR은 전체 빚을 한꺼번에 보므로 가장 깐깐한 기준입니다. 신용대출이 많으면 주담대 한도가 줄어듭니다.
DTI와 DSR의 차이 한 줄 요약
DTI는 주택대출 중심, DSR은 모든 대출 합계입니다. 그래서 보통 DSR이 더 엄격합니다.
2. 스트레스 DSR이란 무엇입니까?
금리가 앞으로 오를 가능성까지 반영하여 상환액을 계산하는 방식입니다.
같은 소득이라도 스트레스 DSR을 적용하면 대출가능액이 더 낮아질 수 있습니다. 금리 상승에도 버티도록 미리 안전장치를 두는 개념입니다.
3. 지역 규제와 LTV 예시를 간단히 보겠습니다.
- 투기과열지구·투기지역: 규제가 강해 LTV가 낮게 나옵니다.
- 조정대상지역: 중간 수준의 규제입니다.
- 비규제지역: 비교적 LTV가 높게 허용됩니다.
예시(개념 이해용)
- 투기·투기과열: 무주택 또는 처분조건 1주택 LTV 약 50%
- 조정대상: 무주택 또는 처분조건 1주택 LTV 약 50%
- 비규제지역: 무주택 LTV 약 70%(1주택 이상이면 보통 더 낮음)
또한 고가주택 구간(예: 9억 원 초과분) 은 LTV를 더 낮게 적용하거나, 초고가 주택은 대출이 제한될 수 있습니다.
4. 상환 방식(갚는 방법)을 알면 월부담과 총이자가 보입니다.
상환 방식 | 매달 내는 돈의 흐름 | 총 이자 규모 | 이런 분께 권합니다 |
|---|---|---|---|
만기일시상환 | 기간 중 이자만 내다가 만기에 원금 전액 상환 | 가장 큼 | 곧 큰돈이 들어올 예정 |
원리금균등분할 | 매달 같은 금액(원금+이자) 상환 | 중간 | 가계부 관리가 편한 방식 선호 |
원금균등분할 | 초기 상환액 큼 → 점점 감소 | 가장 적음 | 초기 상환 여력이 있고 이자를 아끼고 싶음 |
체증식 분할 | 초기 작음 → 시간이 지날수록 증가 | 많아질 수 있음 | 앞으로 소득이 확 늘어날 사회초년생 등 |
참고: 듀레이션(Duration) 은 원금과 이자를 평균적으로 회수하는 기간 개념입니다. 원금을 빨리 줄이는 구조(원금균등 등)일수록 금리상승 위험에 상대적으로 덜 민감합니다.
5. 정말 쉬운 숫자 예시
LTV 예시
- 집값 6억 원, LTV 60% → 3.6억 원까지 대출 가능
- 집값 6억 원, LTV 70% → 4.2억 원까지 대출 가능
- 나머지는 본인 자금이 필요합니다.
DSR 예시
- 연소득 6,000만 원, DSR 40% 규정이라면
- 연간 원리금 상환 한도는 2,400만 원(=6,000만 × 0.4) 입니다.
- 월로 나누면 약 200만 원입니다.
이미 신용대출로 월 80만 원 갚고 있다면, 주담대로 사용할 수 있는 월 상환 여력은 약 120만 원 정도입니다.
6. 투기지역은 무엇입니까?
- 부동산 가격이 급등했거나 급등 우려가 큰 곳을 정부가 지정하는 지역입니다.
- 지정되면 대출·세금 규제가 강화되어 과열을 완화하려는 목적을 가집니다.
- 즉, 집이 어디에 있느냐에 따라 빌릴 수 있는 한도가 크게 달라질 수 있습니다.
7. 나에게 맞는 상환 방식 고르는 법
- 곧 목돈 유입(전세금 반환, 자산 매각 등)이 확실합니다 → 만기일시상환
- 매달 지출을 일정하게 관리하고 싶습니다 → 원리금균등
- 총이자를 최소화하고 싶습니다 → 원금균등
- 앞으로 소득이 확실히 증가할 전망입니다 → 체증식
중도상환수수료(보통 실행 후 3년 이내 일부 부과)를 반드시 확인하시기 바랍니다. 일찍 갚으면 이자 절약 효과가 크지만 수수료가 있을 수 있습니다.
8. 한눈에 보는 체크리스트
- 집 지역 규제(투기·조정·비규제) 확인
- 본인 연소득과 기존 대출 규모 확인(특히 DSR 영향)
- 상환 방식 선택(현금흐름·성향에 맞게)
- 금리 유형(고정/변동/혼합) 및 우대조건(급여이체, 카드실적 등) 확인
- 부대비용(취득세, 등기·인지세, 중도상환수수료 등) 포함해 총비용 계산
9. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. LTV·DTI·DSR은 누가 정합니까?
A. 금융당국이 가계부채 안정을 위해 정하고, 은행은 이를 기준으로 심사합니다.
Q2. DSR 때문에 한도가 줄었습니다. 개선할 방법이 있습니까?
A. 기존 신용대출·카드론을 줄이거나, 상환기간 조정 등으로 월 상환액을 낮추면 개선될 수 있습니다.
Q3. 금리 상승이 걱정됩니다.
A. 혼합형 금리(초기 고정 → 이후 변동)를 고려하고, 스트레스 DSR 기준으로도 감당 가능한지 확인하시기 바랍니다.
Q4. 대출 갈아타기(대환)는 언제 유리합니까?
A. 기존 금리 대비 약 0.5%p 이상 낮아질 때가 보통 유리합니다. 다만 중도상환수수료·인지세 등 비용을 합산하여 실제 이익을 계산해야 합니다.
마무리 한 줄
LTV는 “집값 중 얼마까지 빌릴 수 있나”, DTI/DSR은 “소득으로 감당 가능한 상환액은 어느 정도인가”를 가늠하는 기준입니다.
여기에 본인에게 맞는 상환 방식을 고르면, 대출은 어렵지 않고 계획 가능한 선택이 됩니다.
