“전세 한 채 줬을 뿐인데 세금이 왜 이렇게…?”
임대소득은 월세만 과세되는 게 아닙니다. 전세도 ‘간주임대료’로 과세될 수 있고, 소득세만이 아니라 건보료·종부세(보유세)·지방세까지 얽힙니다.
아래 순서대로 읽으시면 등록 여부 판단 → 세금 구조 이해 → 절세 체크리스트까지 한 번에 정리됩니다.
1) 누구에게 필요한가요? (등록 대상 빠른 체크)
- 임대소득 발생: 연 임대수입이 200만 원 초과면 과세 대응이 필요합니다.
- 2주택 이상 보유: 과세 범위·보유세 부담이 커집니다.
- 전용 85㎡ 이하·기준시가 6억 원 이하를 임대하는 경우: 등록 시 감면 혜택 효과가 큽니다.
연 200만 원 이하라도 건보료·다른 소득과의 합산으로 부담이 커질 수 있어 전략 수립 권장입니다.
2) 임대소득세 핵심 한 장 요약
구분 | 월세 | 전세 |
|---|---|---|
과세 여부 | 과세(명확) | 간주임대료 과세 가능 |
주요 포인트 | 임대수입–필요경비–공제 후 과세 | 보증금 합계 – 3억 × (국고채/정기예금 평균 등)으로 이자수익 간주 |
과세 방식 | 종합과세(6~45%) 또는 분리과세(14%) 선택 | 전세보증금 3억 원 초과분에 해당 시 과세 |
간주임대료: 전세보증금을 굴려 얻는 이자만큼 소득이 있다고 보고 과세하는 제도입니다.
“전세는 세금 없다”는 말, 더 이상 사실이 아닙니다.
3) 등록임대사업자 혜택(요건 충족 시)
소득세 감면
- 4년 단기등록: 최대 30% 감면
- 8년 장기일반임대: 최대 75% 감면
- 대상 제한: 통상 수도권 기준시가 6억 이하·전용 85㎡ 이하 등 요건 충족 시
종합부동산세 합산 배제
등록 임대주택은 일정 요건 충족 시 종부세에서 제외 가능 → 다주택 보유 세부담 완화
양도소득세 측면
과거 대비 축소되었으나 장기임대 충족 시 일부 우대(장특공제율 우대 등) 가능
기타
임대소득 분리과세 14% 선택 구간 유지(총임대수입 3,000만 원 이하 등)
필요경비 인정(수선비·관리비 등) 증빙 시 절세 효과 확대
혜택은 등록·임대기간 준수·임대료 인상률(연 5% 이내) 등 의무 이행을 전제로 합니다. 위반 시 감면 환수(추징)될 수 있습니다.
4) 2025년 체크포인트 (제도 변화 감안)
신규 등록 요건 일부 엄격화(수도권 고가주택 등)
- 장기임대 공제 요건 강화: 갱신·세입자 보호 요건, 의무기간 미준수 시 환수
- 신고관리 강화: 국세청이 전·월세 확정일자, 전입신고, 계좌 흐름 등을 실시간 파악 → 미신고·과소신고 적발 리스크↑
5) 등록 전 “3가지 결정”
- 기간: 단기(4년) vs 장기(8~10년)
→ 일반적으로 장기일수록 감면 폭과 보유·양도 구간 절세 효과가 큽니다. - 임대료 인상률 5% 제한 수용 가능?
→ 장기등록 시 필수. 시장 임대료 흐름과 현금흐름 계획을 함께 검토하세요. - 중도 해지 리스크
→ 의무기간 미충족 시 그간 혜택 환수. 보유·임대 계획이 확실한 경우에만 등록이 유리합니다.
6) 숫자로 보는 간단 사례
사례 A: 8년 장기등록, 전용 84㎡·기준시가 5.5억(수도권)
- 월세 120만 원, 연 수입 1,440만 원
- 소득세 감면(요건 충족): 최대 75% 범위에서 감면 적용
- 종부세 합산 배제: 다주택 보유 시 보유세 완화
- 임대료 인상률 5% 제한 준수 필요
- 총평: 보유·운영을 장기로 가져갈 수 있다면 절세 효과가 크고 리스크 관리가 용이
사례 B: 전세 2채, 보증금 합계 7억(전세만 운영)
- 전세 간주임대료 과세: (7억–3억)×이자율 기준
- 미등록 상태면 소득세 외 종부세 부담도 커질 수 있음
- 총평: “전세라 편하다”는 건 오해. 간주임대료·보유세·건보료까지 종합 관점이 필요
7) 신고·의무 한 번에 보기 (체크리스트)
- 사업자 등록: 홈택스(면세사업자) + 지자체 임대사업자 등록(등록 유형 선택)
- 임대차계약 신고: 신규·갱신 30일 이내
- 임대료 인상률: 연 5% 이내(장기등록)
- 소득세 신고: 매년 5월 종합소득세(분리 vs 종합 선택)
- 증빙 보관: 수선비·관리비·보험료 등 필요경비 증빙 정리
- 변경·폐업 신고: 정보 변경 30일 이내, 의무기간 전 해지 시 환수 유의
8) 분리과세 vs 종합과세, 어떻게 고르나요?
- 분리과세(14%): 총임대수입 3,000만 원 이하일 때 유력한 절세 카드
- 종합과세(6~45%): 다른 소득과 합산. 다만 필요경비·공제 적극 반영 시 유리할 수도
연 소득구간·다른 소득 구조·필요경비·건보료까지 전체 그림으로 비교하세요.
9) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 전세만 하는데도 소득세를 내나요?
A. 전세보증금 합계가 3억 초과하면 간주임대료 과세 대상이 될 수 있습니다.
Q. 1주택인데 임대수입이 있어요. 과세되나요?
A. 고가 1주택(기준시가 9억 초과)에서 임대수입이 있으면 과세될 수 있습니다.
Q. 등록하면 무조건 유리한가요?
A. 아닙니다. 의무기간·임대료 제한·중도해지 환수 등을 감안해야 합니다. 장기 보유·운영이 확실할수록 유리합니다.
Q. 미등록이면 그냥 신고만 하면 되나요?
A. 신고는 필수입니다. 다만 보유세·건보료·양도세까지 종합 부담이 커질 수 있어, 등록 대비 유불리 시뮬레이션을 권합니다.
10) 뱅크몰 고객을 위한 실전 절세 루트
- 현황 스냅샷 만들기: 보유 주택수·전월세 형태·보증금/월세·전용면적·기준시가
- 소득·건보료·보유세를 등록/미등록 두 시나리오로 비교
- 장기보유 의사가 뚜렷하면 장기등록(8~10년) 중심 검토
- 필요경비 증빙 체계화(관리비·수선비·보험료·대출이자 등)
- 대출 전략: 임대운영 현금흐름에 맞춰 고정/혼합금리·만기 조합(뱅크몰에서 다수 금융사 조건 비교로 이자·보증금 운용비용 최적화)
- 매년 3~4월 예상세액 점검 → 5월 신고 준비, 임대료 증액은 5% 룰 확인
11) 마무리
주택임대는 소득·보유·양도·건보료가 한 묶음입니다.
등록을 전략적으로 활용하면 합법적 절세가 가능하지만, 조건 미준수 시 환수 리스크가 큽니다.
장기 계획 + 증빙 + 정확한 신고가 최강의 방패입니다.
