주택담보대출 한도는 집값 비율(LTV)만으로 정해지지 않습니다. 2025년 현재는 소득·기존 부채·금리·상환기간을 모두 반영하는 DSR(총부채원리금상환비율) 영향이 커졌습니다.
아래 순서대로 확인하시면, 내가 실제로 받을 수 있는 금액을 빠르게 가늠하고, 뱅크몰 같은 비교 플랫폼으로 현실적인 조건까지 좁혀 볼 수 있습니다.
1) 한도 계산의 핵심 구조 (한 줄 공식)
- LTV 상한: 집값 × LTV(지역·생애최초 등 조건별 40~80%)
- DSR 상한: 연소득 × 40% 이내에서 모든 대출의 연간 원리금이 들어와야 함
- 최종 한도 = LTV 상한과 DSR 상한 중 더 작은 값 (여기에 기존 대출 원리금을 빼고 계산)
같은 집이라도 소득과 기존 부채에 따라 실제 가능한 한도가 크게 달라집니다.
2) 3분 셀프체크: 내 대출가능 금액 대략 잡기
아래는 다른 부채가 없고, 금리 4%·만기 30년·원리금균등 가정의 러프(대략) 추정치입니다.
(실제 심사 시 금리·만기·우대금리·스트레스 DSR 등으로 달라질 수 있습니다.)
연 소득 | DSR 40% 기준 월 상환한도 | 대략 가능한 주담대(30년,4%) |
|---|---|---|
3,000만 원 | 약 100만 원 | 약 2.0억 원 |
5,000만 원 | 약 167만 원 | 약 3.3억 원 |
7,000만 원 | 약 233만 원 | 약 4.6억 원 |
9,000만 원 | 약 300만 원 | 약 6.0억 원 |
예시
- 집값 7억원, 일반 LTV 70%라면 이론상 4.9억원까지 가능.
- 하지만 연소득 5,000만원(기타 부채 없음)이면 DSR로 약 3.3억원 근처가 상한 → 최종 한도는 3.3억원 수준.
기존 신용대출·자동차할부·카드론 등 모든 원리금은 DSR에 합산되므로, 실제 한도는 위 값에서 감소합니다.
3) 지역·신청자 조건에 따른 LTV 힌트
- 일반 무주택자: 통상 LTV 70%
- 생애최초: 조건 충족 시 최대 80%까지 (정책·지역 요건 따름)
- 규제지역(투기과열·조정대상): LTV 더 낮아질 수 있음
- 고정금리 정책상품(보금자리론 등): 별도 요건 충족 시 장기 고정으로 한도·안정성 확보 유리
4) “내 한도” 단계별로 정확도 높이기
① 1차 자가 점검(집-소득-부채 3종 셋업)
- 집값 추정 → LTV 상한 산출
- 연소득(원천징수/소득금액증명) → DSR 40%로 월 상환한도 계산
- 기존 부채 원리금(신용·학자금·자동차 등) 합계 파악
② 계산기·앱으로 수치 보정
- 시중은행/공공기관 주담대 계산기(상환기간·금리·우대 반영)로 월 상환액–가능대출 역산
- 고정 vs 변동 vs 혼합 금리별로 시나리오 구분
③ 뱅크몰로 현실적 조건 비교
- 집값·소득·부채·희망 만기를 입력 → 여러 금융사의 예상 한도·금리 구간을 한 화면에서 확인
- 정책상품/은행권/제2금융권 옵션을 동시에 비교해 우대금리 항목(급여이체·자동이체·카드실적 등) 체크
- 필요 시 사전심사(간편)로 내 조건에서의 실제 체감 한도를 좁혀볼 수 있음
- 장점: 여러 곳을 따로 연락하지 않아도 조건 비교가 빠름
- 유의: 플랫폼 결과는 예상치이므로, 최종은 감정가·신용·DSR 스트레스·서류에 따라 달라짐
5) 한도를 늘리고 싶다면(체감 효과 큰 4가지)
- 기존 부채 줄이기
고금리·단기 대출부터 상환/대환 → DSR 여유 확보 - 상환기간 연장·혼합금리 고려
월 상환액 ↓ → DSR 여유 ↑ (총이자는 늘 수 있음) - 우대금리 챙기기
급여이체/카드사용/자동이체 등으로 실제 적용금리 하향 - 정책상품 자격 검토
생애최초·무주택·신혼·청년 요건 충족 시 LTV 상향·금리 우대 가능
6) 꼭 챙길 서류 & 체크리스트
- 신분증, 주민등록등본, 가족관계증명서
- 소득증빙: 근로소득 원천징수영수증/소득금액증명, 건강보험 자격·납부내역 등
- 부채내역: 기존 대출 상환 스케줄표
- 부동산 서류: 매매계약서, 등기부등본(실행 직전)
- 체크: 실거주 요건, 중도상환수수료(기간·율), 인지세·설정비용, DSR 스트레스 금리 반영 여부
7) 자주 틀리는 포인트 3가지
- “LTV만 보고 계획”: 실제로는 DSR이 더 빡세게 제한합니다.
- “변동금리로 한도만 키우기”: 금리 상승 시 DSR 재계산에서 막힐 수 있음.
- “플랫폼 예상 = 확정”: 플랫폼은 가늠자입니다. 최종은 심사가 결정합니다.
8) 오늘의 요약
- 최종 한도 = LTV 상한 vs DSR 상한 중 더 작은 값(기존 부채 반영)
- 연소득 5,000만원이면 부채 없을 때 대략 3.3억원 수준(30년·4% 가정)
- 뱅크몰에서 여러 금융사 한도·금리·우대를 한 번에 비교하고, 사전심사로 현실 값을 좁히세요.
- 실행 전 서류 정리·부채 감축·우대금리 확보가 체감 차이를 만듭니다.
