주택담보대출(주담대)은 금액이 크고 용어가 어려워 막막해지기 쉽습니다. 실제 상담에서 가장 많이 받는 질문을 알기 쉽게 정리했습니다. 처음 준비하시는 분도, 갈아타기(대환)를 고민하시는 분도 이 가이드를 그대로 따라오시면 됩니다.
1) 기본 요건과 심사 기준
Q1. 누가 받을 수 있나요? (자격)
A. 보통 만 19세 이상, 상환 능력이 확인되는 개인이면 가능합니다. 소득 형태(근로·사업·연금 등)는 다양해도 됩니다. 무소득자도 일부 상품은 가능하지만 한도·금리·심사 난도가 높습니다.
Q2. 소득이 꼭 필요합니까?
A. 대부분 필요합니다. 은행은 소득 → 상환능력 → 한도를 연결해 판단합니다. 다만 정책상품·일부 금융권에서는 인정소득(국민연금·건강보험료 납부 등) 으로 보완하기도 합니다.
Q3. 신용점수는 얼마나 중요합니까?
A. 매우 중요합니다. 신용점수가 높을수록 금리↓, 한도↑에 유리합니다. 최근 6~12개월 연체·카드리볼빙·과다한 카드론은 불리하게 작용합니다.
Q4. DTI·DSR이 뭔가요, 왜 막히나요?
- LTV: 집값 대비 최대 대출 비율(예: 70~80%).
- DTI: 주담대 중심 상환비율(연소득 대비 주담대 원리금+이자).
- DSR: 모든 대출 원리금 합계/연소득(더 엄격).
A. 최근에는 DSR 40% 규제가 보편적이어서, 다른 대출이 있으면 주담대 한도가 줄어듭니다. 다만 서민·주거안정 목적 정책대출은 예외가 적용되는 경우가 있습니다.
2) 한도·금리·규제
Q5. 한도는 어떻게 정해집니까?
A. 크게 ①LTV(담보가치), ②DSR/DTI(소득), ③신용도 세 가지가 맞물려 결정됩니다.
예: 집값 6억, LTV 70% → 이론상 4.2억 가능.
그러나 연소득·기존부채 때문에 DSR 40%를 넘으면 실제 한도는 더 낮아질 수 있습니다.
Q6. 지역별 LTV·DTI는 다르다는데요?
- 무주택·서민실수요자: 규제지역도 LTV 70% 내외, DTI 60%까지 열릴 수 있습니다.
- 1주택자: 규제지역은 원칙적으로 LTV 30~50% 수준.
※ 실제 적용은 시점·정책·개인 요건에 따라 달라집니다.
Q7. 금리는 고정/변동 중 무엇이 유리합니까?
A.
- 고정금리: 상환액이 안정적(예산 관리 쉬움).
- 변동금리: 초기 금리↓ 가능하나 금리 상승 위험.
- 혼합형: 초반 고정 → 이후 변동.
금리 방향·거치 필요 여부·소득 안정성에 따라 선택이 달라집니다.
3) 상환 방식
Q8. 원리금균등·원금균등·만기일시 차이는요?
- 원리금균등: 매달 같은 금액 상환(초기 부담 완만, 계획 세우기 쉬움).
- 원금균등: 매달 같은 원금+남은 원금 이자(초기 부담↑, 총이자↓).
- 만기일시: 매달 이자만 내고 만기에 원금 일시 상환(초기 부담 최소, 총이자↑/만기 리스크).
장기 실거주·안정적 상환이면 원리금균등/원금균등을 주로 선택합니다.
4) 비용·수수료
Q9. 대출하면서 어떤 비용이 드나요?
- 인지세: 대출금액 구간별 7만~35만 원(보통 은행과 반반).
- 감정평가 수수료: 보통 20~30만 원.
- 근저당 설정·등기 비용: 대출액 대비 약 0.2~0.3% 수준(사무소별 상이).
- 중도상환수수료: 보통 잔액의 0.5~1.5%(기간 따라 체감, 정책대출 면제인 경우 있음).
- 기타: 신탁·화재보험·등기말소 비용 등.
5) 서류·절차
Q10. 무엇을 준비하면 되나요? (체크리스트)
- 신분/세대: 신분증, 주민등록등본, 가족관계증명서.
- 소득
- 근로: 원천징수영수증 또는 소득금액증명원, 재직증명서, 건강보험자격득실확인서.
- 사업: 소득금액증명원, 사업자등록증명원.
- 연금: 연금수급권자확인서, 수급내역.
- 인정소득: 최근 1년 국민연금·건강보험 납부증명.
- 신고소득: 카드 사용내역·국세청 자료 기반 추정.
- 부동산: 매매(또는 분양)계약서, 등기사항전부증명서, 건축물대장 등.
- 기존대출 대환 시: 잔액증명·금융거래확인서.
Q11. 신청 흐름은요?
사전 한도·금리 조회 → 서류 준비 → 접수/심사(감정평가 포함) → 승인 → 설정/실행(잔금).
6) 상황별 자주 묻는 질문
Q12. 은행에서 거절됐습니다. 방법이 없나요?
A. 가능성은 있습니다.
제2금융권(저축은행·보험사 등) 은 심사 탄력성이 높습니다(다만 금리↑ 가능).
대출 비교·중개 플랫폼을 통해 여러 조건을 한 번에 비교해 보시는 것도 방법입니다.
기존 부채 대환/정리, 소득증빙 보완, 공동·부부합산 소득 활용으로 재도전이 가능합니다.
Q13. 사업자·프리랜서도 잘 나오나요?
A. 가능합니다. 매출·소득 입증이 관건입니다. 국세청 신고자료, 부가세·카드매출, 건보·연금 납부 실적 등이 핵심 증빙입니다.
Q14. 아파트 말고 단독·다가구·빌라도 되나요?
A. 가능합니다. 다만 시세 확인·유동성 이슈로 감정가가 보수적일 수 있고, 한도·금리가 아파트 대비 불리할 수 있습니다.
Q15. 집이 부모님 명의인데 제 명의로 대출 가능합니까?
A. 원칙은 차주=소유자입니다. 다만 예외적으로 ‘제3자 담보 제공’ 구조를 일부 금융사(특히 보험사·2금융권)에서 취급하기도 합니다. 이 경우 공증·동의서·상속·증여 이슈 등 서류가 늘고, 조건이 까다로울 수 있습니다. 위험·분쟁 가능성까지 충분히 검토하시기 바랍니다.
Q16. 1년 내 매각 예정인데 대출받아도 되나요?
A. 가능합니다. 다만 중도상환수수료 조건을 꼭 확인하세요. 일부 상품은 수수료 면제/감면이 있거나, 단기 보유에 적합한 구조를 제시합니다.
Q17. 1주택/2주택인데 추가로 주담대가 될까요?
A. 가능·불가가 케이스별로 다릅니다. 규제지역 여부·주택수·용도(구입/생활안정)·소득 등에 따라 LTV/DTI/DSR 적용이 달라집니다. 무주택·서민실수요자는 상대적으로 우대가 많습니다.
Q18. 일시적 2주택인데 갈아타기는 어떻게 하나요?
A. 통상 새 주택은 일반 주담대로 잔금 처리 → 기존 주택 처분 → 정책/우대 대출로 대환 순서가 안전합니다. 처분 후 일정 기간 내(예: 3개월 내) 대환 요건을 확인하세요.
Q19. 상환 유예가 가능한가요?
A. 특정 상황(재난·경기침체 등)에서 한시적으로 열리는 제도가 있습니다. 일반적으로는 금리·만기 재조정, 거치기간 설정, 대환으로 유동성을 확보하는 방법을 병행합니다.
Q20. 금리 협상 팁이 있을까요?
A. 급여이체·카드 실적·자동이체 등 우대조건을 채우고, 여러 은행·상품을 비교하세요. 고정·혼합을 섞어 금리 리스크 분산도 고려할 만합니다.
7) 한도 감 잡는 초간단 예시
- 가정: 연소득 5,000만 원, 타대출 없음, 금리 4.0%, 만기 30년, 원리금균등, DSR 40%
- 연간 허용 상환액: 5,000만 × 40% = 2,000만 원
- 월 상환 한도: 약 166만 원
해당 조건의 월 166만 원 상환액이 되는 대출 원금 ≈ 3.2~3.4억 원 (금리/수수료/보험료에 따라 달라짐)
중요: 이는 개략치입니다. 실제 한도는 감정가·LTV·신용·기존부채·우대·수수료에 따라 달라집니다.
8) 실수 줄이는 체크리스트
- 신용점수: 최근 6개월 연체·과다한 현금서비스·카드론 정리
- 부채 구조: 고금리·단기 부채부터 상환/대환
- 소득증빙: 국세청 증명서, 건보/연금 납부 증명 미리 발급
- 우대조건: 급여이체·카드·자동이체로 금리 우대 확보
- 중도수수료: 이사·매각·대환 계획 있으면 수수료 구조 확인
- 상품 비교: 정책대출/1금융/2금융을 동시에 비교
- 금리 유형 분산: 고정+혼합 등으로 변동 리스크 관리
9) 마무리
주담대는 한도(얼마까지)뿐 아니라 현금흐름(어떻게 갚을지)가 핵심입니다.
LTV는 ‘최대치’, DSR은 ‘가능치’, 가계 예산은 ‘현실치’입니다.
정책·우대상품(무주택·서민실수요, 출산·청년 특례 등)을 먼저 확인하시고, 부족한 부분은 은행/보험/2금융에서 비용 대비 효용을 비교해 보시기 바랍니다.
