수도권 규제지역에서 집을 살 때, 집값이 높을수록 받을 수 있는 주택담보대출(주담대) 한도가 더 줄어듭니다.
- ≤ 15억: 최대 6억(종전과 동일)
- 15억 초과 ~ 25억 이하: 최대 4억
- 25억 초과: 최대 2억
또한 1주택자의 전세대출 이자가 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함됩니다.
1) 왜 이렇게 바뀌었나?
최근 수도권 고가주택을 중심으로 집값이 먼저 뛰고, 상급지(강남 등) 갈아타기 수요가 확산되는 흐름이 뚜렷했습니다. 정부는 대출을 활용한 고가주택 매수를 정조준해 과열을 진정시키려는 겁니다.
- 시행: 10/16부터 즉시
- 적용 범위: 수도권·규제지역(서울 전역 + 경기도 12개 지역 등, 이번에 대거 재지정/확대)
- 비고: 재건축·재개발 이주비 대출은 예외로 최대 6억 유지
2) 내 대출, 얼마까지 가능?
집값(시가) | 주담대 최대 한도(수도권·규제지역, 구입 목적) |
|---|---|
15억 이하 | 6억 (변동 없음) |
15억 초과 ~ 25억 이하 | 4억 |
25억 초과 | 2억 |
간단 예시
- 26억 아파트 매수: 대출 2억 한도 → 자기자금 24억 필요
- 18억 아파트 매수: 대출 4억 한도 → 자기자금 14억 필요
팁: 같은 규제지역이라도 담보인정비율(LTV)은 규제지역 지정으로 70% → 40%로 낮아졌습니다. 다만 이번 한도(6/4/2억) 규칙이 더 강한 상한으로 덮어씌워진다고 이해하시면 편해요. 즉, LTV와 별개로 ‘최대 금액 뚜껑’이 생겼다, 정도로 기억하세요.
3) ‘스트레스 금리’도 올라간다 → 한도 더 줄 수 있음
DSR 계산 때 금리 변동 위험을 반영하는 스트레스 금리 하한이
- (종전) +1.5%p → (변경) +3.0%p (수도권·규제지역 주담대 한정, 10/16부터)
의미: 향후 금리 인하가 오더라도 DSR상 한도가 자동으로 확 늘어나지 않게 만드는 안전장치. 실제 적용 금리에 더해지는 건 아니지만, 대출 가능액 산정에는 불리해집니다.
4) 전세대출 DSR 포함 – 누구에게, 무엇이 바뀌나?
- 대상: 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출 신규 받을 때
- 내용: 전세대출 ‘이자’ 상환액을 DSR에 반영(원금은 제외)
- 시행: 10/29부터
- 예외: 규제 시행 이전에 받은 전세대출의 단순 만기연장은 DSR 미적용(증액 시엔 신규로 간주되어 적용)
핵심: 갭투자형 전세대출을 조이되, 무주택 서민 충격은 줄이려 1주택자·이자만 먼저 반영하는 단계적 방식입니다.
5) 또 바뀌는 것들(알아두면 좋은 포인트)
- 은행권 주담대 위험가중치 하한: 15% → 20%, 내년 1월로 조기 시행
- 은행 입장에선 주담대 취급이 부담스러워져 공급이 더 깐깐해질 수 있어요.
- 규제지역·토지거래허가구역 확대: 서울 전역 + 경기 12곳 등
- 규제지역에선 LTV 40%, 전세·신용대출 보유자의 3억 초과 아파트 매수 제한 등 즉시 적용
- 토허구역에선 실거주 의무 등으로 갭투자 차단 효과
6) 체크리스트: 지금 집 살/옮길 사람은 이렇게 보세요
- 내 집값 구간 확인: 15억 이하인지, 15~25억인지, 25억 초과인지에 따라 6/4/2억 한도가 달라집니다.
- LTV와 ‘한도 뚜껑’ 함께 보기: 계산상 LTV가 더 넉넉해 보여도, 6/4/2억 상한이 최종 한도를 제한할 수 있어요.
- DSR 여유 점검: 스트레스 금리 3% 반영으로 여력 축소 가능. 전세대출(1주택자) 계획이 있으면 10/29 이후 DSR 포함도 고려.
- 경과 규정: 10/16(주담대), 10/29(전세대출) 이전에 계약 체결·대출신청 완료했다면 종전 규정 적용 가능(증빙 필수).
- 이주비 대출 예외: 재건축·재개발 이주비는 최대 6억 유지—일정상 필수 자금 계획에 반영하세요.
이번 조정은 한마디로 “고가주택 대출은 더 촘촘히, 전세대출은 갭투자 차단 중심으로”입니다.
실수요자라도 자금 조달 구조가 바뀌었기 때문에, 집값 구간–LTV–DSR–스트레스 금리를 같이 대입해 잔금 계획을 다시 짜는 게 안전합니다. 필요한 경우 금융사별 한도·우대조건을 비교해 총비용(금리+수수료+중도상환수수료)까지 확인하세요.
