사례 핵심 요약 – 어떤 상황이었을까?
- 현재 2주택자 상태
- 단기 내 1주택 처분 예정(1.5일 내 매도 진행 중)
- 매수 후 소유권 이전 → 1금융권 대환 예정
- 초기에는 기회비용이 낮은 금융사로 매매자금 진행 필요
👉 “지금은 안 되지만, 곧 가능해질 구조”를 어떻게 설계하느냐가 핵심이었던 사례입니다.
매수 대상 아파트 정보 정리
- 위치: 서울특별시 중구 신당동
- 단지: 약수하이츠
- 평형: 32평형 (공급 107.65㎡ / 전용 84.88㎡)
- 세대수: 2,282세대
- 준공: 1999년 7월
- 층수: 로얄층
- KB시세 일반가: 15억 8,500만 원
- 매매가: 16억 2,000만 원
- 계약 시점: 10월 16일 이전 계약
- 잔금일: 2026년 1월 15일
👉 시세 대비 과도하지 않은 매매가로, 담보 안정성은 충분한 편이었습니다.
왜 처음부터 1금융권이 어려웠을까?
- 현재 기준으로는 2주택자
- 이 상태에서는 대부분의 1금융권 접수 자체가 불가
- 단, 한 채는 이미 처분 진행 중이며 단기간 내 매도 예정
👉 즉, 현 시점 기준 규제와 가까운 미래의 상태(무주택)가 다른 상황이었습니다.
‘처분 조건부’가 중요한 이유
- 보유 주택 1채를 1.5일 내 처분 예정
- 실제로 처분 절차가 진행 중인 상황
- 매도 완료 시점에는 무주택으로 간주 가능
👉 이 구조 덕분에
- 지금은 2주택자
- 하지만 소유권 이전 이후에는 무주택 상태로 전환 가능
이 점이 이후 1금융권 대환 전략의 전제가 됐습니다.
그래서 선택한 전략: 기회비용이 낮은 금융사
초기 매매자금 단계에서는
“금리를 최저로 맞추는 것”보다
짧은 기간 유지 시 손해가 적은 조건이 더 중요했습니다.
고려한 포인트는 다음과 같습니다.
- 중도상환수수료 구조
- 대환 시 추가 비용
- 향후 1금융권으로 갈아탈 수 있는 유연성
👉 결국 ‘잠깐 쓰고 갈 대출’이라는 관점에서 접근했습니다.
대출 조건은 이렇게 정리됐다
- 대출금액: 6억 원
- 명의: 공동명의
- 금리 조건:
- 5년 고정금리 4.75%
- 중도상환 시 가산금리 +0.2%
- 금융사: (비공개)
👉 장기 유지 목적이 아닌 만큼,
👉 대환을 전제로 한 합리적인 조건이 핵심이었습니다.
소득·부채 구조는 어땠을까?
- 차주 소득 구조
- 본인: 연소득 약 8,000만 원
- 기존 주택 보유(처분 진행 중)
- 기존 부채 약 1억 원
- 배우자: 연소득 약 1억 3,000만 원
- 기존 주택 처분 후 이동
- 추가 부채 없음
👉 부부 합산 소득은 충분했고,
👉 주택 처분 이후에는 DSR 구조도 개선되는 흐름이었습니다.
이 사례에서 가장 중요한 포인트 정리
- 현재 상태만 보면 1금융권 불가
- 하지만 처분 일정까지 고려하면 중장기 전략 가능
- 처음부터 “최종 대출”이 아닌 “거쳐 가는 대출”로 설계
- 대환까지 포함한 총 기회비용 기준으로 판단
👉 이 차이가 결과를 갈랐습니다.
이런 상황이라면 참고해볼 만한 사례
- 2주택자라서 대출이 막힌 상황
- 단기간 내 주택 처분 예정
- 매수는 지금 해야 하지만, 최종 대출은 1금융권으로 가져가고 싶은 경우
이런 조건이라면 단순히 “된다/안 된다”로 판단하기보다,
단계별 전략을 세워보는 것이 훨씬 현실적인 선택이 될 수 있습니다.