1. 개인사업자 아파트 대출, 대환과 추가자금이 동시에 필요한 상황
아파트 담보대출 상담을 하다 보면 기존 대출을 단순히 갈아타는 것보다 대환과 동시에 추가자금까지 필요한 경우가 많습니다.
특히 개인사업자의 경우 소득 구조와 DSR 계산 방식에 따라 결과가 크게 달라집니다. 이번 사례는 기존 주담대를 대환하면서 추가 한도까지 함께 검토한 상담 사례입니다.
2. 상담 배경: 울산 동구 아파트 대환 + 추가자금 요청
해당 상담은 울산광역시 동구 방어동 일대 아파트를 보유한 차주의 요청으로 진행되었습니다.
주요 상담 목적은 다음과 같습니다.
- 기존 아파트 구입자금 대출 대환
- 대환과 동시에 추가 한도 최대한 확보
- 사업자 소득을 반영한 장기 고정금리 선호
이미 담보대출이 실행된 상태였기 때문에, 조건을 어떻게 재구성하느냐가 핵심이었습니다.
3. 차주 조건 정리: 장기 사업자 + 부부 소득 구조
차주는 개인사업자로 도소매 업종을 20년 이상 운영 중이며, 매출 신고를 꾸준히 하고 있는 상태입니다.
차주 및 가구 조건은 다음과 같습니다.
- 개인사업자, 사업 운영 20년 이상
- 최근 소득금액 약 3,800만 원
- 기존 부채 약 3,000만 원
- 배우자 직장 소득 약 3,800만 원
- 배우자 부채 약 3,000만 원
- 신용 상태는 비교적 양호한 편
사업자 단독 소득만 보면 여유가 크지 않지만, 부부 소득 구조를 함께 고려할 수 있는 케이스였습니다.
4. 개인사업자 대출에서 금리에 영향을 주는 요소들
이번 상담에서 안내된 조건에는 여러 가산 요인이 함께 적용되었습니다. 개인사업자 아파트 담보대출에서는 아래 항목들이 실제 금리에 직접 반영됩니다.
- MCI 가입 여부에 따른 가산
- 빌라·비아파트 유형에 따른 가산
- DSR 40% 초과 여부에 따른 가산
이처럼 기본 금리만 보고 판단하면 실제 적용 금리와 차이가 발생할 수 있습니다.
5. 대환과 추가대출을 함께 볼 때 중요한 포인트
대환과 추가대출을 동시에 진행할 경우, 다음 요소를 함께 검토해야 합니다.
- 기존 대출 상환 후 담보 여력
- 추가 대출 시 DSR 변화
- 비거치 vs 거치 여부에 따른 월 상환 부담
- 고정금리 선택 시 장기 부담 구조
이번 사례에서는 비거치 5년 고정금리 기준으로 구조를 설계해 안내가 진행되었습니다.
6. 금융사 안내 내용과 현재 단계
본 상담은 관리 단계가 아닌, 금융사 조건 안내까지 진행된 사례입니다.
안내된 방향은 다음과 같습니다.
B보험사 기준
- 5년 고정금리, 비거치 구조
- 금리는 5% 초반대 수준
- 가산 요소는 사전 설명 완료
이후 차주는 조건을 비교 검토한 뒤 실행 여부를 결정할 수 있도록 안내받은 상태입니다.
7. 이 사례가 의미 있는 이유
개인사업자 대출은 단순히 소득만으로 판단하기 어렵습니다. 기존 대출이 있는 상태에서 대환과 추가자금을 함께 보려면 구조 설계가 핵심입니다.
특히 다음과 같은 분들에게 참고가 되는 사례입니다.
- 기존 주담대를 갈아타고 싶은 개인사업자
- 추가자금이 필요하지만 신용대출은 부담되는 경우
- 고정금리로 상환 안정성을 확보하고 싶은 경우
상황에 따라 대환만 할지, 추가까지 함께 볼지 전략은 완전히 달라집니다.
8. 대환 상담은 실행보다 설계가 먼저입니다
아파트 대환대출은 단순히 금리를 낮추는 문제가 아닙니다. 추가자금, 상환 방식, 가산 요소까지 함께 고려해야 실제로 유리한 선택이 됩니다.
본인 상황에서 대환만 가능한지, 추가까지 가능한지, 어떤 구조가 가장 안정적인지 먼저 점검하는 것이 무엇보다 중요합니다.