1️⃣ 무주택 맞벌이 부부의 매매자금대출, 조건은 나쁘지 않았지만
수도권 외곽 지역에 위치한 대단지 아파트를 매수하며 매매자금대출을 검토한 사례다. 전용면적 100㎡를 넘는 중대형 평형으로, 실거주 목적의 매매였다. 매매가는 7억 원대 초반 수준이었고, KB시세 역시 비슷한 구간에서 형성돼 있었다. 잔금일은 4월 말로 예정돼 있었으며, 계약은 2월 초에 진행할 계획이었다.
차주 부부는 모두 직장인으로 안정적인 소득 구조를 갖고 있었다. 남편은 연 9천만 원대 초반, 아내는 연 3천만 원대 중반의 소득이 확인됐다. 보유 주택은 없는 무주택 상태였고, 자녀도 없는 상황이었다. 전반적으로 보면 매매자금대출을 진행하기에 기본 조건은 양호한 편이었다.
다만 남편 명의로 소액의 신용대출이 있었고, 이 부분이 심사 과정에서 어떻게 반영될지가 관건이었다. 다행히 해당 신용대출은 대출 실행 전 상환 예정이었고, 이 점이 구조 설계의 중요한 포인트가 됐다.
2️⃣ 이 사례의 핵심은 LTV보다 DSR 관리였다
매매자금대출에서 흔히 가장 먼저 보는 것은 LTV다. 이 사례에서도 요청 금액은 매매가 대비 약 60~70% 수준으로, 수치만 보면 무리한 수준은 아니었다. 하지만 실제 심사에서는 LTV보다 DSR이 더 중요한 변수로 작용했다.
특히 다음 요소들이 함께 검토됐다.
- 부부 합산 소득 구조
- 남편 명의 신용대출 존재 여부
- 신용대출 상환 시점
- 매매자금대출 실행 시점과 계약 일정
은행과 보험사 모두 DSR을 기준으로 상환 능력을 평가한다. 이때 기존 신용대출이 남아 있으면 원리금 상환 부담이 그대로 반영된다. 반대로 대출 실행 전에 상환이 완료되면, DSR 산식에서 해당 부채는 제외된다.
이 사례에서는 신용대출을 당일 상환 예정으로 명확히 구조화했고, 이를 전제로 심사를 진행했다. 그 결과 부부 합산 소득 기준에서 매매자금대출 상환 부담이 충분히 감당 가능한 구조로 판단될 수 있었다.
3️⃣ 보험사 사전 전산 접수가 의미 있었던 이유
이 사례에서는 계약 체결 전에 보험사 전산 접수를 통해 한도와 금리 범위를 미리 확인했다. 이는 매매자금대출 진행 과정에서 상당히 중요한 의미를 가진다.
보험사 전산 접수의 특징을 정리하면 다음과 같다.
- 실제 심사 기준에 가까운 한도 산출
- DSR 반영 여부를 사전에 확인 가능
- 고정금리 기준 월 상환액 예측 가능
- 계약 후 변수 발생 가능성 최소화
특히 이 사례에서는 고정금리 기준 4%대 초중반 수준의 금리가 안내됐다. 변동금리 대비 초기 부담은 다소 높을 수 있지만, 장기적으로는 금리 변동 리스크를 줄일 수 있는 구조였다. 무주택 실수요자 입장에서는 월 상환액의 안정성이 중요한 요소로 작용할 수 있다.
또한 계약 전에 전산상 가능 여부를 확인함으로써, 매매 계약 이후 대출 불가로 인한 리스크를 줄일 수 있었다는 점도 중요한 포인트다.
4️⃣ 매매자금대출을 준비할 때 참고해야 할 정리 포인트
이 사례는 매매자금대출이 단순히 소득과 신용만으로 결정되지 않는다는 점을 보여준다. 특히 맞벌이 부부의 경우 다음과 같은 요소들을 함께 점검할 필요가 있다.
- 기존 신용대출의 상환 시점과 방식
- 부부 합산 소득 반영 구조
- 고정금리와 변동금리 선택 기준
- 계약 전 전산 접수 여부
- 잔금 일정과 대출 실행 타이밍
조건이 좋아 보여도 구조를 어떻게 설계하느냐에 따라 결과는 달라질 수 있다. 반대로 사전에 구조를 정리해 두면, 계약 이후 불확실성을 크게 줄일 수 있다.
매매자금대출은 ‘얼마까지 나오느냐’보다, 내 일정과 조건에서 실제로 실행 가능한 구조인지를 확인하는 것이 더 중요하다. 조건에 따라 결과는 충분히 달라질 수 있다.