상담 요약: 전세 낀 매매에서 ‘후순위 희망’이 나온 이유
부산시 수영구 아파트를 전자계약으로 매수 예정이었고, 기존 세입자 보증금이 큰 상태에서 부족한 자금을 후순위 형태로 메우려는 요청이었습니다. 본인 명의로 진행하되 부부 합산 소득을 반영해 한도를 넓히는 방향이 함께 검토되었습니다.
- 매매가: 9억 원대
- 세입자 보증금: 4억 원대(승계 형태)
- 추가 필요자금 요청: 1억 원 초반대
- 차주 상황: 맞벌이(합산 소득은 1억 원 초반대), 기존 담보대출과 마이너스통장 보유, 타주택 1채 보유
- 배우자 상황: 신용대출 보유(수천만 원대)
- 목표: 전세 승계 매수 + 추가 자금(후순위 성격) 마련
대출 구조 해석: “60%까지(보증금 포함)”의 계산 논리
현장에서 말하는 “보증금까지 포함해 60%”는 보통 ‘주택담보대출의 담보가치 대비 한도(LTV) 안에서, 선순위로 잡히는 항목(세입자 보증금 반환채무 등)을 같이 고려했을 때 추가로 쓸 수 있는 여지’가 남는지 보는 방식으로 이해하면 안전합니다.
전세 승계 매수는 겉으로는 전세보증금이 매수자금에 기여하지만, 금융기관 관점에서는 ‘세입자에게 돌려줘야 할 반환채무’가 집에 붙어 있는 구조라서 주담대 총량을 더 보수적으로 봅니다.
- 핵심 포인트: 전세 승계는 ‘현금 유입’이 아니라 ‘반환 의무’로 인식됨
- LTV 관점: 주택가치 대비 담보로 허용되는 총한도 안에서
- 기존에 사실상 선순위로 취급되는 전세보증금(반환리스크)
- 신규 주담대(또는 추가대출)
을 합산해 안전구간을 판단
- 후순위 희망의 현실: 세입자 보증금이 큰 집은 담보여력 자체가 줄어들어, 후순위는 가능한 기관이 제한되고 금리·조건이 불리해지기 쉬움
- 전자계약: 진행 편의성과 증빙 명확성은 장점이나, 한도 자체를 자동으로 늘려주는 요소로 보긴 어려움
심사에서 막히는 지점: DSR 강화, 기존 부채(담보·마통) 영향
최근 주담대 심사는 ‘LTV로 담보가 되느냐’와 별개로 ‘DSR로 상환이 되느냐’를 동시에 강하게 봅니다. 특히 마이너스통장은 실제 사용액보다 한도 기준으로 부채로 잡히는 경우가 많아, 체감보다 DSR을 많이 훼손합니다.
또한 유주택 상태(타주택 1채)에서는 금융사 내부 정책상 우대가 줄거나, 목적 확인 및 추가 서류가 늘면서 승인 난이도가 올라갈 수 있습니다.
- DSR 관점 체크리스트
- 기존 담보대출이 이미 큰 편이면: 새 주담대 월상환액이 얹히는 순간 DSR이 급격히 악화
- 마이너스통장 보유 시: 한도 전체가 부채로 산정되는 방식이 적용될 수 있음
- 배우자 신용대출: 합산소득을 쓰는 대신 합산부채로 같이 반영되는 구조
- 은행 vs 보험사 심사 관점 차이(현장 적용 기준)
- 은행: DSR 관리 기조가 강하고, 한도 산정이 보수적으로 작동하는 경우가 많음
- 보험사: 장기 고정금리·상환 안정성 중심으로 구조를 제시하는 경우가 있고, 케이스에 따라 한도 해법이 나올 때가 있음
- 금리 환경 반영
- 변동금리 불확실성이 남아 있어, 일정 기간 고정형 제안을 선호하는 흐름이 이어짐
- 5년 고정 등 “고정 구간”을 두는 설계가 DSR과 리스크관리 측면에서 선택되는 경우가 많음
결과적으로 왜 ‘부부합산 + 5년 고정’ 제안이 나왔나, 그리고 점검 포인트
이 사례에서 제시된 방향은 ‘부부합산 소득으로 DSR 여력을 최대화하고, 보험사 상품의 고정 구간을 활용해 상환 안정성을 보여주며 승인 가능성을 높이는’ 구조로 해석할 수 있습니다.
다만 전세 승계 매수에서 후순위를 고려한다면, 단순히 “몇 %까지 가능” 안내만 믿기보다 아래 항목을 먼저 점검해야 실제 실행 단계에서 흔들리지 않습니다.
- 실행 전 필수 점검
- 전세보증금 승계 조건: 임대차계약 기간, 갱신 여부, 보증금 반환 시점 리스크
- 담보여력 계산: LTV 한도 내에서 ‘보증금(반환채무 성격) + 대출’이 어떻게 보이는지
- DSR 정리: 마통 한도 감액/해지 가능 여부, 배우자 신용대출 상환·대환 가능성
- 타주택 보유 영향: 처분 계획 유무에 따라 금융사 내부 판단이 달라질 수 있음
- 금리 구조: 5년 고정 이후 금리 전환 조건(가산금리, 기준금리, 우대조건) 확인
결론
- 전세 낀 매수는 “보증금이 있으니 대출이 더 나온다”가 아니라 “반환채무가 함께 붙는다”로 해석해야 함
- LTV가 남아도 DSR에서 막히는 경우가 흔하므로, 기존 부채 정리가 한도 확보의 핵심이 됨
- 은행에서 답이 막힐 때 보험사 고정형 설계가 대안이 될 수 있으나, 조건(전환 이후)을 끝까지 확인해야 함