1. 상담 사례 요약
경기 광명시 아파트에 거주 중인 차주가 기존 주택담보대출과 고금리 대출이 섞여 있어, 만기 도래를 앞두고 대환(갈아타기)과 추가 자금 가능 여부를 함께 점검한 사례입니다.
핵심은 ‘2주택 보유 + 개인사업자 + DSR 관리 강화’ 조합이어서, 금리만 보고 대환을 추진하면 승인·한도에서 막히기 쉬운 구조였습니다.
- 보유 주택: 2채(다주택)
- 직업/소득 형태: 개인사업자(도소매, 5년 이상 영위)
- 신용 흐름: 한 신용평가사는 800점대, 다른 평가는 600점대(평가사별 편차)
- 기존 대출: 보험사 주담대(3%대) + 저축은행 대출(8%대, 만기 임박) + 기타 6~7%대 대출 혼재
- 목적: 만기 리스크 제거, 고금리 구간 축소, 가능하면 조건 개선(금리·만기·상환구조)
2. 대출 구조에서 리스크가 생기는 지점
심사는 “금리”가 아니라 “상환능력과 규제 적합성”을 먼저 봅니다. 특히 최근에는 가계대출 총량관리와 DSR(총부채원리금상환비율) 관리가 강화되는 흐름이라, 다주택자·자영업자는 더 보수적으로 적용되는 경우가 많습니다. 이 사례의 구조적 리스크는 다음에 모입니다.
- 2주택 보유: 금융권에서 주담대 신규/증액 심사가 보수적으로 바뀌는 대표 조건입니다(규제지역 여부와 무관하게 내부 기준이 강화되는 경우가 많음)
- 개인사업자 소득 인정: 매출이 있어도 비용, 변동성, 신고 형태에 따라 ‘인정소득’이 줄어 DSR이 불리해질 수 있습니다
- 고금리·만기 임박 대출: 만기 연장/대환이 안 되면 상환 압박이 생기므로, 금융사는 “대환 목적”이라도 상환재원을 더 엄격히 확인합니다
- 신용평가사 간 점수 괴리: 금융사마다 주로 보는 평가사가 달라, 한쪽 점수가 낮으면 금리·한도·승인에 직접 영향을 줄 수 있습니다
- 다중 채무: 6~8%대 대출이 겹치면 원리금 합산이 커져 DSR 여력이 급격히 줄어듭니다
3. 은행 vs 보험사 심사 관점 차이
같은 담보가 있어도 금융권별로 보는 포인트가 다릅니다. 최근 금리 흐름은 고정·혼합 선택에 따라 체감이 달라지고, 동시에 DSR을 타이트하게 보는 기조가 이어져 “낮은 금리 = 무조건 유리”가 성립하지 않습니다. 현장에서는 아래 차이가 실제 의사결정을 바꿉니다.
- 은행권
- DSR 적용과 소득증빙 요구가 상대적으로 엄격한 편이라, 개인사업자·다주택 조합이면 한도 산정이 빠르게 줄어들 수 있습니다
- 금리는 상대적으로 낮아도, 승인 자체가 어려워 대환 목적이라도 거절될 수 있습니다
- 보험사
- 담보가치와 상환구조를 함께 보며, 케이스에 따라 은행보다 승인 유연성이 생기는 구간이 있습니다
- 다만 다주택, 소득 인정이 낮게 잡히는 사업자, 신용평가 불리 시에는 금리·한도 조건이 악화될 수 있습니다
- 저축은행/2금융
- 승인 문턱은 낮아질 수 있으나, 금리 부담이 커서 DSR과 현금흐름을 동시에 악화시키는 결과가 잦습니다
- 만기 구조가 짧은 상품이 섞이면 대환이 반복되는 ‘리파이낸싱 스트레스’가 생깁니다
4. 이 사례에서의 점검 순서
이 유형은 “어디가 더 싸냐”보다 “대환이 되는 구조를 먼저 만들고, 그 다음 금리를 낮추는” 순서가 안전합니다. 특히 만기 임박 대출이 있으면 ‘조건 좋은 곳 탐색’보다 ‘만기 리스크 제거’가 우선순위가 됩니다.
1단계: 만기 임박 대출의 성격 분리
담보대출인지, 신용/사업자대출인지에 따라 대환 루트가 달라집니다
2단계: DSR 여력 재산정(사업자 인정소득 기준으로)
종합소득 신고 형태, 비용 반영, 최근 1~2개년 변동성에 따라 한도가 크게 달라집니다
3단계: 다주택 조건에서 ‘대환 가능 금융권’부터 선별
주담대 증액이 아니라 “기존 대출 대환” 중심으로 접근해야 승인 확률이 올라갑니다
4단계: 신용평가사별 불리 요인 정리
연체·단기다중조회·고금리 다건 보유가 있으면 KCB/나이스 중 낮은 쪽을 끌어올리는 관리가 필요합니다
5단계: 금리 비교는 마지막에
최근 금리 변동기에는 고정/혼합 선택이 총이자에 영향을 주므로, 만기·상환방식까지 포함해 비교해야 합니다