25평대 실거주 이전 조건 주담대: 변동·혼합금리 선택을 상담 사례

경기 성남시 분당구 아파트 매수 건으로 잔금일이 4월 초순에 잡혀 있고, 필요 자금은 6억 원대입니다. 생애최초 요건을 활용하려는 구조이며, 담보는 분당구 아파트 20평대(전용 80㎡대)로 정리됩니다.

소득은 배우자 직장 소득(연 1억 원 초반대) 중심이고, 본인은 무직 상태이며 타주택은 없는 상태입니다. 다른 신용성 부채가 3천만 원대가 잡혀 있어 DSR에 영향을 주는 케이스입니다.

또한 전입신고가 다른 지역(과천)으로 진행 중인 상태에서 분당 전입 조건이 붙는 금융기관이 있어, 실행 직전 ‘전입 조건 충족 여부’가 승인·금리·취소 조건에 직접 연결됩니다.

최근 주택담보대출은 금리 자체도 중요하지만, DSR 관리 강화 기조로 인해 “가능 금액이 나오느냐”가 먼저입니다.

은행권은 내부 DSR과 소득 증빙의 형식(재직·근로소득 원천 증빙, 급여 이체 패턴 등)을 매우 촘촘히 보며, 특히 잔금대출은 일정이 촉박해 서류 누락이나 조건 미충족이 바로 실행 차질로 이어집니다.

반면 보험사는 상대적으로 금리 고정(또는 장기 고정형)에 강점이 있고 심사 관점이 ‘장기 상환 안정성’에 놓이는 편이지만, 대신 담보/차주 조건과 내부 한도 기준이 보수적으로 적용될 수 있습니다.

이번 케이스처럼 배우자 단독소득으로 진행하는 경우, 차주는 배우자로 맞추는 것이 일반적으로 DSR 측면에서 유리합니다(부부 합산이 가능한 상품이 아니라면 더더욱 그렇습니다).

또한 전입 조건이 붙는 곳은 금리가 낮더라도 잔금일 전후로 전입이 불확실하면 리스크가 커집니다. 전자계약이 미적용인 점은 일부 우대/프로세스에서 불리하게 작용할 수 있어, “우대금리 기대치”를 과도하게 잡기보다 기본 승인 가능성을 우선으로 잡는 것이 안전합니다.

제시된 선택지 중에는 3~6개월 변동으로 초반 금리를 낮게 제시하면서 전입을 조건으로 거는 방식, 3년/5년 등 혼합·고정 구간으로 금리 변동 리스크를 줄이는 방식, 보험사 5년 고정 구간으로 예측 가능성을 확보하는 방식이 공존합니다.

이 사례에서 독자가 가져가야 할 포인트는 “금리표 비교”가 아니라 “실행 실패를 부르는 조건”을 먼저 제거하는 것입니다.

잔금일이 가까울수록 서류 보완이나 조건 충족이 어려워져, 최저금리보다 ‘확실한 실행’이 결과적으로 비용을 줄이는 경우가 많습니다. 특히 전입신고가 다른 지역으로 진행 중이라면, 분당 전입 조건 충족 가능 시점을 캘린더로 먼저 확정한 뒤 금융기관을 선택해야 합니다.

타부채 3천만 원대는 DSR을 잠식하므로, 가능하면 실행 전 상환(또는 한도 축소) 시나리오를 함께 계산해 두는 것이 안전합니다.

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