1. 은평구 아파트 구입, LTV 40% 요청과 ‘당일 매도’ 조건
서울시 은평구 아파트를 매매가 12억 원대에 구입하면서, 구입자금으로 40% 수준(4억 원대 중반)을 요청한 사례입니다. 미혼 직장인으로 연 소득은 8천만 원대, 기대출은 없고 신용점수는 900점대 후반으로 정리되었습니다.
다만 ‘타주택을 잔금일 당일 매도’ 계획이 있어, 심사에서는 실질적으로 무주택 전환이 확실히 입증되는지가 핵심이 됩니다. 또한 최근 토지거래허가구역 관련 이슈가 있었던 지역·시점은 거래 서류의 완결성을 더 강하게 보게 됩니다.
- 자금용도: 주택 구입자금(잔금일 3월 말)
- 요청 구조: 매매가 대비 40% 수준
- 차주 조건: 직장인, 소득 8천만 원대, 기대출 없음, 신용점수 900점대 후반
- 핵심 변수: 기존주택 ‘당일 매도’로 무주택 전환 인정 여부, 거래서류 완결성(허가·계약)
2. LTV보다 ‘처분조건’과 DSR 관리 강화가 승인 여부를 좌우
현장에서 많이 오해하는 부분이 “신용이 좋고 기대출이 없으면 LTV 40%는 무난하다”는 판단입니다. 실제로는 DSR 관리 강화 기조 때문에 은행은 상환능력 산정과 변동 리스크를 보수적으로 반영하고, 특히 ‘기존주택 보유 → 처분 예정’ 케이스는 서류와 일정이 불명확하면 보수적으로 컷을 적용합니다.
최근 주담대 관련 보도에서도 공통적으로 언급되는 키워드는 ‘가계대출 총량 관리’, ‘DSR 중심 심사’, ‘다주택·처분조건 관리 강화’인데, 현장에서는 이를 “조건부 승인(처분확약) 또는 실행 제한”으로 체감하는 경우가 많습니다.
- DSR 관점: 기대출이 없어도 신청금액이 크면 원리금 산정이 커져 한도에 영향
- 처분조건 관점: 잔금일 당일 매도는 타이밍 리스크로 판단(등기·대금수령·말소 순서)
- 규제 해석: 무주택 인정은 ‘계획’이 아니라 ‘증빙’ 중심으로 판단되는 경향
- 금리 환경: 최근 금리는 4%대 상품이 보이더라도 심사상 가산·조건에 따라 달라질 수 있음
3. 은행(농협 안내) vs 보험사의 차이
상담에서는 3년 고정 4%대 초반 상품이 안내되었고, 보험성 상품 가입을 꺼려 보험채널은 배제될 가능성이 언급되었습니다.
여기서 중요한 점은 “금리만 보고 채널을 고르면 승인확률이 흔들릴 수 있다”는 부분입니다. 일반적으로 은행권은 DSR과 규정 적합성을 매우 정형화해 보며, 일정·서류 미비가 있으면 보수적으로 대응합니다.
반면 보험사는 금리·상환구조에서 대안이 될 때가 있지만, 상품 구조상 부수거래(예: 특정 형태의 가입, 우대조건 등)가 수반되는 경우가 있어 성향에 따라 선택이 갈립니다. 이번 사례처럼 부수거래를 원치 않으면 애초에 가능한 채널 내에서 ‘처분조건 리스크’를 최소화하는 쪽으로 설계를 바꾸는 게 실무적입니다.
- 은행권 특징: DSR·처분조건·서류 적합성 중심, 일정 리스크에 보수적
- 보험권 특징: 대안이 될 수 있으나 상품조건(부수거래) 수용 여부가 변수
- 고정금리 3년 선택: 초기 금리 안정성은 장점, 이후 금리전환·상환계획 점검 필요
- 전자계약 미적용: 필수는 아니지만, 일정 촉박 시 서류·진행 속도에서 변수가 될 수 있음
4. 잔금 일정(3월 말) 기준으로 ‘당일 매도’ 리스크 줄이기
이 케이스는 차주 신용·소득·무기대출 측면에서는 좋은 편이지만, 승인과 실행은 결국 “기존주택 처분이 실제로 잔금일 이전/동시에 안전하게 끝나는가”에 달려 있습니다.
특히 잔금일이 촉박하면 매도·매수 잔금 동시 진행에서 작은 일정 차이로 실행이 지연될 수 있어, 심사 단계에서 요구하는 증빙을 선제적으로 준비하는 것이 중요합니다.
- 기존주택 처분 증빙: 매매계약서, 잔금일, 상환·말소 계획(순서 포함) 명확화
- 자금흐름 정리: 매도대금 유입 시점과 매수잔금 지출 시점 불일치 대비
- 한도 산정 점검: DSR 기준으로 “요청 40%”가 아니라 “가능 한도”를 역산
- 금리/상품 비교: 동일 금리처럼 보여도 가산조건·우대조건·중도상환 조건 확인
- 일정 관리: 잔금일 전 심사 승인 마감 시점(서류 접수·보완 포함)을 역산해 진행