1. ‘잔금 4월’과 ‘주택/전세대출 정리 일정’이 핵심 변수입니다
대구시 수성구 아파트를 단독명의로 매수하는 과정에서 매매잔금 자금이 필요했던 사례입니다. 소득은 연 9천만 원대, 신용은 900점대 중후반으로 우수하고 기존 대출은 거의 없으나, 잔금일 전후로 전세자금대출 상환과 기존 주택 매도가 맞물려 심사 포인트가 명확했습니다.
- 매수 물건: 대구시 수성구 아파트(전용 80㎡대, 준신축급)
- 매매가: 11억 원대
- 필요자금: 7억 원대(잔금대출 중심)
- 일정: 잔금일 4월 중순 / 타주택은 3월 초 매도 예정 / 전세자금대출은 잔금 당일 상환 예정
- 차주 조건: 미혼, 공무원(재직 안정성 높음), 신용 우수, 기대출 거의 없음
2. 같은 ‘담보대출’이라도 LTV·DSR·소유주택 수로 길이 갈립니다
이 케이스는 “대출이 안 나오느냐”의 문제가 아니라 “대출 구조를 어떤 순서로 증빙하느냐”가 관건입니다. 최근 주택담보대출 관련 기사에서 반복적으로 언급되는 키워드는 ‘DSR 관리 강화’, ‘가계대출 총량 관리’, ‘전세대출까지 포함한 상환능력 심사’인데, 현장 심사에서도 그대로 적용됩니다.
- LTV(담보가치 대비 한도): 지역·주택가격 구간·차주 조건에 따라 한도가 달라지며, 동일 주택이라도 ‘일시적 2주택’으로 잡히는 순간 보수적으로 산정될 수 있습니다
- DSR(총부채원리금상환비율): 전세자금대출이 “곧 상환 예정”이어도, 실행 시점에 남아 있으면 DSR 계산에 포함되는 방식으로 보는 곳이 많습니다
- 보유주택 수 인식 타이밍: 기존주택이 “매도 계약 완료”인지, “등기 이전 완료(소유권 이전)”인지에 따라 취급 가능 여부와 조건이 갈립니다
- 금리 환경: 최근 금리는 인하 기대가 있더라도 변동성이 남아 있어, 고정/혼합 선택과 스트레스 금리 반영에 따른 DSR 여유를 함께 계산하는 접근이 필요합니다
3. ‘당일 상환’과 ‘매도 예정’은 말보다 서류·타이밍으로 판단합니다
상담에서 가장 중요한 해석은 두 가지입니다.
첫째, 전세자금대출 3억 원대가 잔금 당일 상환이라면 상환자금 출처와 상환 처리 시점을 금융사가 어떻게 확인하는지입니다.
둘째, 기존주택이 3월 초 매도 예정이라도 잔금일(4월 중순)까지 소유권이 남아 있으면 일부 기관은 다주택 리스크로 분류할 수 있다는 점입니다.
- 전세자금대출 상환: “상환 예정”은 구두로 인정되지 않고, 상환재원(매도대금, 예금, 가족차입 등)과 상환 실행 확인(상환영수증/해지 확인)이 핵심입니다
- 기존주택 매도: 매매계약서만으로는 부족할 수 있고, 중도금/잔금 수령 및 소유권 이전 일정이 대출 실행 전 확정돼야 안정적입니다
- 전자계약: 전자계약 미사용 자체가 불이익은 아니지만, 일부 은행은 거래 투명성·서류 간소화 관점에서 전자계약을 선호하는 경우가 있어 준비서류가 늘어날 수 있습니다
- ‘무주택 전환’의 인정: 실무에서는 “언제 무주택이 되느냐”가 심사 기준선이므로, 잔금일 기준으로 보유주택이 남지 않도록 일정 조율이 가장 직접적인 해결책입니다
4. 한도·금리·증빙 난이도가 다르게 움직입니다
의뢰인은 보험계열(손해보험/생명보험) 쪽 금리 안내도 함께 검토하는 흐름이었습니다. 최근 가계대출 관리 기조가 강해지면서 은행은 금리 경쟁력이 있더라도 DSR·총량·보유주택 수 조건에서 보수적으로 보는 경우가 있고, 보험사는 금리가 다소 높아도 승인 구조가 맞으면 진행이 쉬운 케이스가 있습니다(반대로 서류요건이 더 까다로운 경우도 있습니다).
- 은행권 특징: 금리 경쟁력 가능성이 있으나 DSR·보유주택 수·전세대출 잔액에 민감, 실행 타이밍 관리가 중요합니다
- 보험권 특징: 소득 안정성(공무원 등)을 긍정적으로 보되, 담보평가와 상환능력 증빙을 더 보수적으로 요구할 수 있습니다
- 이 사례의 체크리스트: 기존주택 매도 소유권 이전일 확정, 전세대출 상환재원 명확화, 잔금일 전 DSR 재산정(금리/만기/상환방식별), 필요금액 대비 자기자금 비율 점검
- 독자 점검 포인트: “상환 예정 대출이 있다”, “매도 예정 주택이 있다”, “잔금일까지 시간이 촉박하다” 중 하나라도 해당되면, 대출 가능 여부는 신용점수보다 일정과 서류가 더 크게 좌우됩니다