등기부등본은 이 집이 누구 소유인지, 대출이나 압류 같은 권리가 있는지를 확인하는 공적 장부입니다.
계약 전에는 표제부·갑구·을구를 순서대로 보고, 계약 당일에도 다시 확인하는 것이 중요합니다.
등기부등본의 정식 명칭은 ‘등기사항증명서’입니다.
처음 보면 한자와 낯선 용어가 많지만, 무엇을 찾는지 알고 보면 어렵지 않습니다.
- 표제부는 ‘어떤 집인지’를 확인하는 곳입니다.
- 갑구는 ‘누가 주인인지, 소유권에 문제는 없는지’를 보는 곳입니다.
- 을구는 ‘은행 대출 등 소유권 외 권리가 있는지’를 보는 곳입니다.
등기부등본은 왜 계약 전에 봐야 할까요?
집을 보여준 사람이 실제 소유자인지, 이미 은행 대출이 많이 잡혀 있는지, 압류·가압류·가처분 같은 권리 제한이 있는지는 외관만으로 알기 어렵습니다.
등기사항증명서는 이런 부동산의 표시와 권리관계를 확인할 수 있는 자료입니다.
대법원 인터넷등기소에서 열람하거나 발급받을 수 있습니다.
다만 등기부를 확인했다고 해서 모든 거래 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
임대차계약, 실제 점유 관계, 세금 체납 여부처럼 등기부만으로 알 수 없는 내용도 있어 다른 서류와 현장 확인을 함께 해야 합니다.
표제부·갑구·을구, 이렇게 나뉩니다
구분 | 무엇을 보는 곳인가요? | 계약 전 확인할 내용 |
|---|---|---|
표제부 | 부동산의 기본 정보 | 주소·동·호수·면적이 계약서와 같은지 |
갑구 | 소유권에 관한 사항 | 현재 소유자·압류·가압류·가처분·가등기 등 |
을구 | 소유권 외의 권리 | 근저당권·전세권·지상권 등 설정 여부 |
표제부에서는 ‘내가 보러 온 집’이 맞는지 확인하세요
표제부에는 부동산의 표시, 즉 주소와 건물 정보가 적혀 있습니다.
아파트나 오피스텔이라면 동·호수, 건물 종류, 면적 등을 계약서와 비교해보는 것이 기본입니다.
특히 다세대·연립·빌라처럼 호수가 비슷하거나 건물명이 여러 방식으로 표기되는 곳은 주소를 더 꼼꼼히 봐야 합니다.
계약서의 주소, 중개대상물 확인·설명서, 등기부의 주소가 모두 같은지 확인하세요.
표제부 체크리스트
- 계약하려는 동·호수가 정확히 맞는지
- 전용면적과 건물 종류가 설명받은 내용과 맞는지
- 집합건물이라면 ‘전유부분’ 등기기록을 보고 있는지
갑구에서는 ‘진짜 집주인’과 소유권 문제를 봅니다
갑구는 소유권에 관한 사항이 적히는 곳입니다.
계약에서 가장 먼저 확인할 것은 현재 소유자 이름입니다.
매도인 또는 임대인이 등기부상 소유자와 같은지 확인하고,
대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명서 등 대리 권한을 별도로 확인해야 합니다.
갑구에서 눈여겨볼 표현
표현 | 쉽게 말하면 | 확인할 점 |
|---|---|---|
소유권이전 | 현재 소유자가 된 기록 | 계약 상대방과 이름이 같은지 |
가압류·압류 | 채권자가 재산 처분을 막거나 확보한 상태 | 해제 여부와 거래 진행 위험 |
가처분 | 처분·등기를 제한하는 법원 결정 | 계약 전 전문가 확인 |
가등기·신탁 | 소유권과 관련된 별도 권리 또는 관리 관계 | 권리자와 처분 권한을 추가 확인 |
가압류나 가처분이 있다고 해서 계약이 절대 불가능하다는 뜻은 아닙니다.
다만 말소 조건, 잔금 지급 순서, 권리관계에 따라 위험이 달라질 수 있으므로 계약을 서두르기보다 공인중개사·법률 전문가와 확인하는 편이 안전합니다.
을구에서는 근저당권과 전세권을 꼭 확인하세요
을구는 소유권 외의 권리가 기록되는 곳입니다.
전세나 매매 계약에서 가장 많이 보는 항목은 근저당권입니다.
근저당권은 집을 담보로 은행 등이 돈을 빌려준 사실을 기록한 것입니다.
등기부에 적힌 ‘채권최고액’은 실제 남은 대출 잔액과 다를 수 있습니다.
따라서 채권최고액만 보고 실제 빚이 얼마인지 단정하면 안 됩니다.
표현 | 의미 | 계약 전 확인할 점 |
|---|---|---|
근저당권 | 담보대출을 위한 권리 | 채권최고액·권리자·말소 계획 |
전세권 | 전세금을 보호하기 위해 설정한 권리 | 기존 전세권자와 말소 여부 |
지상권·지역권 | 토지 사용 등과 관련된 권리 | 대상 부동산의 사용·처분 영향 |
전세 계약이라면 선순위 근저당권과 내 전세보증금의 관계를 특히 신중히 봐야 합니다.
전세보증금, 선순위 권리, 주택 가격을 함께 봐야 하므로 등기부 한 장만으로 보증금 안전 여부를 확정할 수는 없습니다.
등기부등본은 언제 확인해야 할까요?
한 번만 열람하고 끝내면 계약 사이에 새 권리가 설정되는 상황을 놓칠 수 있습니다.
최소 세 번 확인하는 습관이 좋습니다.
- 계약 전: 주소·소유자·기존 권리관계를 확인합니다.
- 계약서 작성 직전: 처음 본 뒤 변동된 등기가 없는지 다시 확인합니다.
- 잔금 지급 직전: 같은 날 최신 등기사항증명서를 다시 열람하고, 말소 약정이 있다면 이행 순서를 확인합니다.
소유자가 바뀌었거나 새 근저당권·압류 등이 보이면 돈을 보내기 전 거래를 멈추고 확인해야 합니다.
특히 잔금과 대출 실행이 함께 이뤄지는 날에는 공인중개사, 금융기관, 법무사의 안내에 따라 서류와 지급 순서를 맞추는 것이 중요합니다.
등기부등본 열람 방법과 계약 전 준비물
등기사항증명서는 대법원 인터넷등기소에서 주소 또는 부동산 고유번호로 열람·발급할 수 있습니다.
열람 화면은 현재 내용을 확인하는 데 활용하고, 제출이 필요하면 발급용 서류인지도 구분해 확인하세요.
계약 전에 함께 준비하면 좋은 자료
- 최신 등기사항증명서
- 중개대상물 확인·설명서
- 소유자 신분 확인 자료와 대리 계약 시 위임 서류
- 전세 계약이라면 보증금 반환 보증 가능 여부 관련 자료
등기부를 봤다면, 대출 가능 조건도 함께 확인하세요
매매 계약에서 근저당권이 있거나 잔금일에 기존 대출을 말소해야 한다면, 내 주택담보대출 실행 일정도 중요해집니다.
담보가치, 선순위 권리, 매매가, 잔금일이 대출 가능 금액과 실행 여부에 함께 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
특히 잔금일이 촉박하다면 등기부상 권리관계와 내 소득·기존 대출을 바탕으로
필요한 금액이 실제로 실행 가능한지 미리 확인하는 편이 안전합니다.
주택 구입자금을 준비 중이라면, 뱅크몰에서 내 조건으로 가능한 주택담보대출과 예상 한도를 먼저 비교해보세요.
FAQ
Q. 등기부등본과 등기사항증명서는 다른 건가요?
일상적으로는 ‘등기부등본’이라는 표현을 많이 쓰지만, 현재 발급 서류의 정식 명칭은 등기사항증명서입니다.
이 글에서는 독자가 익숙한 표현인 등기부등본을 함께 사용했습니다.
Q. 갑구가 비어 있으면 안전한 집인가요?
갑구에 현재 효력이 있는 제한 사항이 없다는 의미일 수 있지만, 그것만으로 안전을 단정할 수는 없습니다.
을구의 근저당권, 실제 임차인과 보증금, 계약 상대방의 권한 등도 함께 확인해야 합니다.
Q. 근저당권이 있으면 전세 계약을 하면 안 되나요?
근저당권이 있다고 곧바로 계약할 수 없다는 뜻은 아닙니다.
다만 선순위 권리와 전세보증금, 주택 가격, 말소 계획을 함께 검토해야 하므로 중개사와 보증기관, 필요하면 법률 전문가의 확인을 받는 것이 좋습니다.
Q. 계약 후 잔금일에 등기부를 다시 보는 이유는 무엇인가요?
계약과 잔금 사이에 소유권이나 담보권 관련 등기가 새로 생길 수 있기 때문입니다.
돈을 보내기 직전에 최신 등기사항증명서를 확인해야 변동된 권리관계를 놓칠 가능성을 줄일 수 있습니다.
Q. 등기부만 보면 계약해도 되나요?
아닙니다.
등기부 외에도 계약 상대방의 권한, 건축물대장, 현장 상태, 임대차 및 보증금 현황, 세금과 보증 가능 여부 등을 함께 확인해야 합니다.