합산소득 1억 원으로 7억 원 아파트를 사더라도, 주담대 한도는 지역과 생애최초 여부에 따라 달라집니다.
기존 대출 없이 수도권에서 연 5% 변동금리·30년 상환을 가정하면, 비규제지역은 약 4억 5,428만 원, 생애최초가 아닌 규제지역 구입자는 2억 8,000만 원으로 계산됩니다.
두 사람의 소득이 모두 인정되는 조건에서 한도와 필요한 자기자금을 비교해 보겠습니다.
“부부 연봉을 합치면 1억 원인데, 7억 원 집을 사려면 현금이 얼마나 필요할까?” 집값의 70%인 4억 9,000만 원을 예상하더라도, 소득 기준 심사에서 그보다 적게 나올 수 있습니다.
1. 부부소득 1억 원을 인정받으면 은행 DSR의 연간 상환 범위는 4,000만 원입니다
부부 소득을 합산하는 주담대는 두 사람의 소득뿐 아니라 부채도 함께 확인합니다.
예를 들어 한 사람의 연봉이 6,000만 원, 다른 사람의 연봉이 4,000만 원이어도 금융사가 증빙자료를 확인해 총 1억 원을 인정해야 아래 계산을 적용할 수 있습니다.
혼인신고나 공동명의만으로 소득이 자동 합산되는 것은 아닙니다. 원천징수영수증 등 두 사람의 소득자료와 기존 대출 내역을 제출하고, 해당 상품에서 배우자 소득을 어떻게 합산하는지 확인하세요.
수도권 7억 원 아파트 · 인정 담보가치도 7억 원
부부의 증빙 연소득 합계 1억 원 · 기존 대출 없음
일반 은행 주담대 · DSR 40% · 30년 원리금균등상환
약정금리 연 5% 변동형 가정 · 거치기간 없음
DSR은 연소득에 비해 1년 동안 갚는 대출 원금과 이자가 얼마나 되는지 보는 비율입니다. 은행 DSR 40%를 적용하면, 합산소득 1억 원 가구의 심사상 연간 원리금 범위는 4,000만 원입니다.
연 4,000만 원 ÷ 12개월 = 월 약 333만 원
이 금액은 대출 원금 한도가 아니라 심사상 상환 범위입니다.
수도권 변동형 주담대에 스트레스 금리 3%p를 반영하는 조건이므로, 실제 금리가 연 5%라도 한도 계산에는 연 8%를 사용합니다.
금리가 오를 가능성을 반영하는 심사 방식으로, 처음부터 연 8%의 이자를 내는 것은 아닙니다.
월 약 333만 원을 연 8%·30년 원리금균등상환 조건으로 역산하면, DSR 기준 대출한도는 약 4억 5,428만 원입니다. 이는 이 글의 가정에 따른 계산값이며, 모든 합산소득 1억 원 가구에 동일하게 승인되는 금액은 아닙니다.
2. 비규제지역은 약 4억 5,428만 원, 일반 규제지역은 2억 8,000만 원으로 계산됩니다
LTV는 금융사가 인정한 집값에서 대출받을 수 있는 비율입니다. 수도권 비규제지역의 일반 무주택자는 LTV 70%라면 7억 원 × 70% = 4억 9,000만 원이지만, 앞에서 계산한 DSR 한도가 더 낮습니다.
단위: 대출 원금. 공통 축 0~5억 원. LTV 70%와 40%는 서로 다른 구입 조건의 비교입니다. DSR은 앞의 연소득 1억 원·기존 대출 없음·심사금리 연 8%·30년 가정으로 계산했습니다.
생애최초가 아닌 일반 무주택자가 수도권 규제지역에서 구입하면 LTV 40%가 적용됩니다. 이 경우 담보 기준 2억 8,000만 원이 DSR 기준 약 4억 5,428만 원보다 낮아, 집값 기준에서 먼저 제한됩니다.
반면 생애최초 주택구입자는 수도권 규제지역에서도 LTV 70%를 적용하는 별도 기준이 있습니다.
생애최초 자격을 충족한다면, 이 사례에서는 비규제지역과 같이 DSR 기준 약 4억 5,428만 원에서 제한됩니다. 세대 구성원의 과거 주택 보유 이력 등을 확인해야 합니다.
| 구입 조건 | 사례 한도·자기자금 |
|---|---|
| 수도권 비규제지역 일반 무주택자 · LTV 70% | 대출 약 4억 5,428만 원 자기자금 약 2억 4,572만 원 |
| 수도권 규제지역 일반 무주택자 · LTV 40% | 대출 2억 8,000만 원 자기자금 4억 2,000만 원 |
| 수도권 생애최초 규제·비규제지역 · LTV 70% | 대출 약 4억 5,428만 원 자기자금 약 2억 4,572만 원 |
자기자금은 7억 원에서 대출금을 뺀 총 구입자금입니다. 이미 낸 계약금도 포함하며, 취득세·중개보수·등기비용·이사비는 별도로 준비해야 합니다. 금액은 만 원 단위로 반올림했습니다.
수도권에서 15억 원 이하 주택을 구입할 때 적용되는 주담대 최대한도 6억 원은 별도의 상한입니다. 7억 원 집에서 6억 원까지 빌릴 수 있다는 뜻은 아닙니다. 이 사례에서는 LTV와 DSR이 먼저 한도를 제한합니다.
담보 차감이나 DTI가 한도를 더 줄이지 않는다고 가정한 결과입니다. 실제로는 금융사가 인정한 집값, 선순위 권리·임대차, 상품 한도와 취급 여력까지 확인해야 합니다.
합산소득 1억 원은 규제지역 서민·실수요자 LTV 우대의 소득 요건인 9,000만 원 이하를 넘으므로, 이 우대는 계산에 넣지 않았습니다.
연 5%·30년 원리금균등상환을 가정하면, 약 4억 5,428만 원을 빌릴 때 월 원리금은 약 243만 9,000원입니다.
2억 8,000만 원을 빌릴 때는 약 150만 3,000원입니다. 변동금리가 바뀌면 이후 납입액도 달라집니다.
3. 신용대출 2,000만 원이 있으면 한도가 약 5,906만 원 줄어드는 사례입니다
배우자의 신용대출도 소득을 합산할 때 함께 확인해야 합니다. 대출 잔액을 주담대 한도에서 그대로 빼는 것이 아니라, 기존 대출의 심사상 연간 원리금을 먼저 계산합니다.
만기일시상환 신용대출 2,000만 원, 연 6%, DSR 산정 만기 5년을 가정해 보겠습니다. 연간 원금 400만 원과 이자 120만 원을 합한 520만 원이 기존 부채의 상환부담으로 반영됩니다.
= 심사상 연간 원리금 520만 원
새 주담대의 상환 범위: 연 4,000만 원 − 520만 원
= 연 3,480만 원 → DSR 한도 약 3억 9,522만 원
단위: 새 주담대 원금. 공통 축 0~5억 원. 수도권 LTV 70% 조건, 주담대 심사금리 연 8%·30년 가정. 신용대출은 만기일시상환·연 6%·DSR 산정 만기 5년의 설명용 사례입니다. 대출 종류·상환방식에 따라 기존 부채 반영액이 달라집니다.
이 조건에서는 한도가 약 5,906만 원 줄고, 7억 원 집을 사는 데 필요한 자기자금은 약 3억 478만 원으로 늘어납니다.
반면 일반 규제지역의 LTV 40% 조건에서는 DSR 한도가 여전히 2억 8,000만 원보다 높아, 사례 한도는 2억 8,000만 원으로 같습니다.
기존 대출을 갚으면 한도가 늘 수 있지만, 상환한 돈만큼 잔금에 쓸 현금도 줄어듭니다. 상환 전후의 예상 승인액과 남는 현금을 함께 계산하세요.
두 배우자의 신용대출·마이너스통장·카드론 내역을 빠짐없이 전달하세요.
자주 묻는 질문
Q1. 공동명의로 사야 부부소득을 합산할 수 있나요?
공동명의 여부만으로 합산 가능 여부가 정해지는 것은 아닙니다. 금융사의 배우자 소득 합산 기준, 차주 구성과 소득증빙을 확인해야 합니다. 소득을 합산할 때 배우자의 부채도 함께 확인합니다.
Q2. 고정금리나 주기형을 선택하면 한도가 더 나올까요?
금리 유형과 고정기간에 따라 스트레스 금리 반영 방식이 달라져, 변동형보다 DSR 한도가 높아질 수 있습니다. 다만 적용금리도 함께 바뀌므로 같은 기간·상환방식으로 다시 계산해야 합니다. LTV 40%가 제한 원인이라면 DSR 여력이 늘어도 이 사례의 2억 8,000만 원 한도를 넘기기는 어렵습니다.
Q3. 연소득 1억 원·7억 원 집은 정책대출도 가능한가요?
일반 디딤돌의 신혼가구 조건과 보금자리론은 주택가격 6억 원 이하 등의 요건이 있어 이 사례와 맞지 않습니다. 다만 최근 출산한 가구라면 신생아 특례 디딤돌은 별도 검토 대상입니다. 출산 시점·소득·순자산·면적 등 자격을 확인해야 하며, 일반 주담대 한도에 정책대출 한도를 단순히 더하면 안 됩니다.
요약 정리
7억 원 아파트 구입은 부부 합산소득뿐 아니라 지역·생애최초 여부·두 사람의 기존 대출을 함께 계산해야 합니다.
뱅크몰에서 구입할 아파트 주소와 두 사람의 소득·대출 내역을 기준으로 제휴 금융사의 주담대 조건을 비교해 보세요. 필요한 잔금과 예상 한도의 차이를 확인하면 자기자금을 얼마나 준비해야 하는지 구체적으로 계획할 수 있습니다.
자료 확인일: 2026.10.8. 연 5% 주담대·연 6% 신용대출 금리는 계산용 가정이며 실제 제안금리가 아닙니다. 신규 구입 조건의 계산 사례로, 과거 계약 경과규정은 제외했습니다.