Q. 수도권이면 모두 규제지역인가요? 대출받을 때 규제지역인지 어떻게 확인하나요?

1. 규제지역은 세 가지 제도로 나뉘며 겹쳐 지정될 수 있습니다

수도권은 서울·경기·인천이라는 지리적 범위이고, 규제지역은 별도로 지정하는 제도입니다. 투기지역·투기과열지구·조정대상지역은 서로 다른 법에 따라 지정되며, 한 곳에 두 가지 또는 세 가지가 겹칠 수 있습니다. 규제 강도를 세 등급으로 나눈 순서로 이해하면 안 됩니다.

2026년 10월 6일 확인한 조정대상지역과 투기과열지구의 범위는 모두 서울 전역과 경기 15개 지역입니다. 주택 투기지역은 서울 강남구·서초구·송파구·용산구 4개 구로 별도 구분됩니다.

예를 들어 강남구는 세 가지가 겹치지만 성동구는 조정대상지역·투기과열지구에 해당하며 주택 투기지역은 아닙니다. 경기 15개는 ‘15개 시’가 아니라 시·구를 합친 지정 단위입니다. 동탄구·기흥구·구리시는 2026년 7월 1일부터 추가 지정됐습니다. 예를 들어 수원 영통구는 지정돼 있지만 권선구는 현재 목록에 없으므로, 같은 수원이라도 주소를 구까지 확인해야 합니다.

2. 주소 조회 후 최신 지정 공고와 적용일을 확인하세요

국토교통부 실거래가 공개시스템 지도에서 주택 주소·단지명을 검색한 뒤 ‘규제지역’ 정보를 확인할 수 있습니다. 화면의 ‘조정대상지역 및 투기과열지구’ 목록도 함께 보세요. 주택 투기지역은 이 목록과 별개로 재정경제부의 지정·해제 공고를 확인합니다. 지도는 참고용이므로, 경계나 최근 변경이 있다면 지정·해제 공고의 범위와 효력 발생일을 확인해야 합니다.

예전 블로그의 ‘서울 4개 구만 규제지역’ 또는 ‘경기 12개 지역’ 목록은 현재 범위와 다릅니다. 계약 전에 확인하고, 대출 접수 전에 한 번 더 확인하면 지정 변경이나 종전 규정 적용 여부를 놓치기 어렵습니다.

3. 비규제지역이어도 수도권 공통 제한은 남습니다

LTV는 금융사가 인정한 집값에 비해 얼마까지 빌릴 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 투기지역·투기과열지구·조정대상지역이 겹쳐도 LTV 비율을 더하거나 순서대로 곱하지 않습니다. 일반적인 무주택자·처분조건부 1주택자의 주택구입 목적 주담대는 비규제지역 70%, 규제지역 40% 상한을 적용합니다. 생애최초·정책대출·서민 실수요자 등은 별도 기준이 있으므로 구분해야 합니다.

‘비규제지역이니 집값의 70%를 무조건 빌린다’고 판단하면 안 됩니다. 수도권·규제지역의 일반 주택구입 목적 주담대는 집값 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원의 금액 상한도 적용합니다. DSR과 스트레스 DSR, 주택 보유 수에 따른 제한도 따로 확인해야 합니다.

DTI는 연소득에 비해 주담대 원리금과 다른 대출 이자 부담이 얼마나 되는지를 보는 기준입니다. 일반 금융권 구입자금 대출의 DTI 상한은 조정대상지역 아파트 50%, 투기과열지구 40%로 구분됩니다. 현재처럼 두 지정이 겹치면 50%만 보고 계산하면 안 됩니다. DSR은 모든 대출의 원리금 부담을 보는 별도 기준이므로 함께 심사합니다. 생애최초·정책대출 등은 해당 예외 기준을 확인하세요.

4. 자주 묻는 질문