Q. 지금 집에 주담대가 있고 세입자가 있는데 세입자퇴거자금대출이 가능한가요?

1. 기존 주담대를 유지할지, 함께 갈아탈지부터 비교하세요

기존 주담대가 있다는 사실보다 그 대출을 어떻게 처리할지가 중요합니다. 먼저 대출을 이용 중인 금융사에 보증금 반환 목적의 추가대출이 가능한지 확인해보세요.

금융사마다 가능한 방식이 다릅니다. 실제 은행 상품 중에는 기존 이용자의 추가 신청을 허용하면서도, 다른 금융사의 주담대가 있으면 그 대출을 전액 갚는 조건을 요구하는 경우가 있습니다.

잔액만 옮기는 ‘대환대출’과 보증금을 추가로 마련하는 대출은 구분해야 합니다. 기존 잔액까지만 허용하는 갈아타기 상품으로는 보증금까지 더 빌릴 수 없습니다. 처음부터 기존 대출 상환과 보증금 반환을 함께 처리할 수 있는지 물어보세요.

2. 대출 잔액과 등기부의 채권최고액을 따로 확인하세요

실제로 갚을 돈은 대출 잔액으로 확인하지만, 후순위 한도를 볼 때는 등기부의 채권최고액도 중요합니다. 채권최고액은 원금·이자 등을 담보하기 위해 등기해 둔 최대 금액입니다.

(예시) 현재 대출 잔액이 3,000만 원이고 등기부의 채권최고액은 3,600만 원이라고 해보겠습니다. 후순위 금융사가 먼저 설정된 금액을 차감한다면 3,000만 원이 아니라 3,600만 원을 반영할 수 있습니다. 실제 등기금액은 등기부로 확인해야 합니다.

공식 정책대출 기준에도 선순위 저당권의 설정액을 반영하는 방식과 일부 정책대출 잔액을 반영하는 예외가 구분돼 있습니다. 모든 금융사에서 ‘집값 × LTV − 현재 잔액’만으로 추가한도를 계산하는 것은 아닙니다.

세입자가 나가기 전에는 임차인의 보증금 권리도 살펴봅니다. 다만 이번 대출로 보증금을 돌려주고 퇴거를 확인하는 거래라면, 반환 후에도 그 보증금이 계속 남아 있는 대출과는 구분해 심사합니다.

보증금을 언제 지급하고, 퇴거와 담보 설정을 어떻게 확인하는지 금융사에 물어보세요. 세입자에게 대출 전에 먼저 전출하라고 요구하기보다 보증금 지급과 퇴거 절차를 함께 맞추는 것이 중요합니다.

3. 퇴거일 전에 담보·소득·반환 목적을 함께 심사받으세요

담보가 남아 있어도 소득심사나 자금 목적별 제한 때문에 보증금 전액이 나오지 않을 수 있습니다. DSR은 소득에 비해 여러 대출의 원금과 이자를 얼마나 갚아야 하는지 보는 기준입니다. 기존 대출을 유지한다면 그 상환 부담도 함께 봅니다.

수도권·규제지역의 일반적인 신규 보증금 반환 목적 주담대는 최대 1억 원 제한도 확인해야 합니다. 주택 보유 수와 기존 생활안정자금 이용액, 주택 취득·임대차계약 시점에 따른 종전 기준 적용 여부를 함께 확인하세요. 집값에 여유가 있다는 이유만으로 이 제한을 넘길 수는 없습니다.

감액등기는 등기부의 담보 설정금액을 줄이는 절차입니다. 기존 금융사의 동의가 필요하며, 줄였다고 규제 한도나 DSR까지 늘어나는 것은 아닙니다. 원인이 다르면 해결 방법도 달라집니다.

대출만으로 부족하다면 새 세입자의 보증금과 자기자금으로 채울 금액도 함께 계산하세요. 만기 당일에 알아보기보다 미리 심사를 진행해야 하며, 공개된 은행 상품 중에는 생활안정자금 신청을 실행일 15일 전까지 요구하는 경우도 있습니다.

자주 묻는 질문