Q. 세입자 보증금이 집값 시세보다 높은 이른바 '깡통전세' 상황일 때는 어떻게 해야 하나요?
주택담보대출2026-10-26
전세보증금이 현재 집값보다 높아졌습니다. 만기가 다가오는데 집을 팔아도 보증금을 돌려주기 어렵고, 담보대출로 해결할 수 있을지도 걱정입니다. 어떻게 하는게 좋을까요?
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주택담보대출 담당궁금한 내용을 이해하기 쉽게 안내드립니다
깡통전세라도 보증금 반환 의무는 줄지 않으므로, 임대인은 부족한 자금을 마련하고 세입자는 권리를 지킬 절차를 함께 준비해야 합니다.
집을 팔지, 보유하면서 반환할지에 따라 필요한 자금이 달라집니다.
만기 미반환이 예상되면 반환보증과 계약 종료 절차를 확인하고, 보증금 없이 먼저 이사하는 일은 신중해야 합니다.
1. 집값이 내려도 계약한 보증금이 자동으로 줄지는 않습니다
시세 하락분을 세입자가 당연히 부담해야 하는 것은 아닙니다. 임대차가 종료되면 임대인은 계약과 정산 내용에 따라 반환할 보증금을 마련해야 합니다.
깡통전세는 보증금이나 기존 대출 등을 고려했을 때 집을 팔아도 채무를 모두 갚기 어려운 상황을 말합니다. 새 전세보증금이 예전보다 낮아지는 ‘역전세’와는 구분되지만, 두 문제가 함께 생길 수도 있습니다.
기존 담보대출 없음 · 단위: 만 원
40,000
30,000
20,000
10,000
0
현재 집값
반환할 보증금
3억 5,000만 원 − 3억 원＝ 매각해도 추가로 필요한 돈 5,000만 원
집을 3억 원에 매각하고 보증금 전액을 반환하는 경우입니다. 기존 담보대출·체납세금·매각비용 등은 제외했습니다. 실제 경매 배당액이나 세입자의 확정 손실을 뜻하지 않습니다.
이 사례의 5,000만 원은 집을 팔았을 때의 부족액입니다. 집을 계속 보유하면서 세입자를 내보내려면 보증금 3억 5,000만 원 중 보유 현금 등을 뺀 금액을 마련해야 하므로, 대출 5,000만 원만 받으면 해결된다는 뜻은 아닙니다.
2. 임대인은 ‘반환대출 + 자기자금’으로 실제 계획을 세워야 합니다
전세보증금 반환대출이 있어도 집값을 넘는 보증금 전액이 그대로 대출되는 것은 아닙니다. 금융사가 인정한 집값과 담보비율, 소득 대비 상환부담, 기존 대출·주택 수·지역 규제를 함께 봅니다.
| 검토할 방법 | 확인할 핵심 |
|---|---|
| 주택 매각 | 실제 매각대금·부족액 |
| 보증금 반환대출 | 가능금액·실행일 |
| 다른 자산·담보 활용 | 처분대금·추가 상환부담 |
| 반환 일정 협의 | 세입자 동의·서면 합의 |
기존 대출이 있다면 잔액과 등기부의 채권최고액을 함께 제출하고, 세입자 퇴거와 보증금 반환을 어떤 조건으로 진행하는지 확인하세요. 반환대출 취급 여부와 실제 한도를 받은 뒤 부족한 금액은 예금·다른 자산 매각 등으로 보완해야 합니다.
자기자금과 해당 주택의 대출만으로 부족하면 다른 보유 부동산의 담보 여력도 비교할 수 있습니다. 다만 다른 담보가 있다는 이유로 승인이 보장되지는 않으며, 사업자금 대출을 개인 보증금 반환용으로 바꿔 쓰는 방법은 피해야 합니다.
새 세입자가 들어오거나 집이 팔릴 때까지 기다려달라고 일방적으로 요구할 수는 없습니다. 일정 조정이 필요하면 반환할 금액·날짜·분할 지급 여부를 세입자와 서면으로 정하고, 이행 가능한 자금 계획을 함께 제시하세요.
3. 세입자는 종료 통지·권리 유지·반환 청구 순서로 대응하세요
보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면, 임차권등기는 신청만 하지 말고 등기 완료까지 확인해야 합니다. 임차권등기는 이사 후에도 이미 확보한 보증금 보호 권리를 유지하도록 하는 절차입니다.
- 1만기 전 · 종료 의사와 보증 확인갱신거절 통지의 도달 증거 확보통상 만기 2개월 전까지 임대인에게 갱신하지 않겠다는 뜻이 도달하도록 하고, 문자 답장·내용증명 배달 증거 등을 보관하세요. 반환보증 가입 여부와 보증기관의 청구 조건도 확인합니다.
- 2계약 종료 후 · 보증금 미반환기존 권리를 유지하며 임차권등기 준비이사가 필요하면 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 기재 완료됐는지 확인하세요. 그 전까지 전입·점유 등 기존 권리를 잃지 않도록 주의합니다.
- 3반환 청구 · 가입 여부별 진행반환보증 청구 또는 법적 회수 절차가입했다면 보증기관 안내에 따라 이행청구를 진행합니다. 미가입이면 지급명령·보증금반환소송 등 회수 방법을 상담하고, 경매가 시작됐다면 배당요구 기한도 확인하세요.
반환보증은 집값이 내려갔다는 이유만으로 바로 지급되는 것은 아닙니다. 계약 종료·미반환 등 보증사고 요건과 서류를 충족해야 하며, 보증상품별 절차가 다릅니다. 전세대출 보증과 보증금 반환보증이 같은지도 반드시 구분하세요.
이미 묵시적으로 갱신된 주택임대차라면 임차인의 해지 통지가 임대인에게 도달한 뒤 3개월이 지나야 해지 효력이 생기는 기준을 확인해야 합니다. 처음 생각한 만기일과 법적인 종료일이 다를 수 있습니다.
전세피해 및 예방지원센터에서는 반환이 걱정되는 단계부터 법률상담과 지원 연계를 받을 수 있습니다. 보증금 미반환 때문에 전세대출 만기도 넘길 것 같다면, 연체 전에 대출은행에 연장 가능 조건을 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q1. 보증금이 집값보다 높아진 뒤 반환보증에 가입하면 되나요?
문제가 생긴 뒤 바로 가입해 해결된다고 생각하면 안 됩니다. 가입 가능 기간과 보증기관이 인정한 주택가격, 선순위 담보 등 심사 기준을 충족해야 합니다. 먼저 기존 가입 여부를 확인하고, 미가입이면 새 가입 가능 여부와 별개로 반환·회수 계획을 준비하세요.
Q2. 보증금을 일부 받았으면 임차권등기를 못 하나요?
계약 종료 후 일부라도 돌려받지 못했다면 신청을 검토할 수 있습니다. 받은 금액과 남은 금액의 증거를 남기고, 보증금 전액을 받았다는 확인서나 잔액을 포기하는 합의는 내용을 검토한 뒤 작성하세요.
Q3. 깡통전세면 누구나 전세사기 피해지원 대상인가요?
자동으로 결정되지는 않습니다. 특별법상 피해자 인정은 별도 요건과 심의를 거칩니다. 시세 하락만으로 판단하지 말고, 피해가 발생했거나 우려된다면 전세피해 및 예방지원센터에서 적용 가능한 지원과 법적 대응을 확인하세요.
요약 정리
임대인은 실제 반환자금을, 세입자는 보증금 보호와 회수 절차를 각각 준비해야 합니다.
반환자금이 필요한 임대인이라면 뱅크몰에 시세·보증금·기존 대출과 반환 예정일을 알려주세요. 제휴 금융사의 반환대출 가능 조건과 다른 담보 활용 여부를 비교하며 방법을 함께 찾아보세요. 세입자의 권리 보호와 법적 회수는 보증기관·전세피해 및 예방지원센터에서 함께 확인하는 것이 좋습니다.