안녕하세요. 노원구 중계동 중계8단지주공 21평형에 전세 보증금 3억 원으로 입주하려는 공무원입니다. 3월 25일 잔금이라 마음이 급한데요. 제가 2019년 2월에 노원구에 집을 한 채 사서 보유 중입니다. 당시에 투기과열지구였고 매매가도 3억 원이 넘었는데, 1주택자라서 전세 대출이 안 된다는 이야기를 얼핏 들어서 너무 불안합니다. 게다가 생활비와 투자 목적으로 마이너스 통장을 1억 3천만 원이나 쓰고 있습니다. 제 연봉이 8,700만 원 정도 되지만 기대출이 많아서 거절될까 봐 걱정입니다.
1. 2019년에 산 집(매매가 3억 초과)이 있는데 전세자금대출이 제한되나요?
2. 마이너스 통장 1억 3천만 원이 있는데 전세 대출 2억 원 한도가 나올까요?
3. 공무원이고 전자계약도 작성하는데 최저 금리로 받으려면 어디가 좋을까요?
안녕하세요 고객님. 학군 좋고 살기 좋은 중계동 은행사거리 인근의 중계8단지주공 입주를 준비 중이시군요. 공무원으로 재직하시면서 신용 관리도 잘해오셨는데, 보유 주택 규제와 기존 부채 때문에 걱정이 많으셨겠습니다. 결론부터 말씀드리면 고객님이 우려하시는 규제 사항들을 피해 갈 수 있는 조건이므로 안심하셔도 됩니다. 하나씩 명쾌하게 풀어드리겠습니다.
많은 분들이 헷갈려 하시는 부분입니다. 투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트 보유 시 전세 대출이 제한되는 규제는 2020년 7월 10일 이후에 주택을 취득한 경우에 해당합니다. 고객님께서는 2019년 2월에 매수하셨기 때문에 이 규제의 적용을 받지 않습니다.
따라서 현재 보유하신 노원구 주택의 KB시세가 9억 원을 초과하지 않는다면, 1주택자라도 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)의 보증서를 발급받아 정상적으로 대출을 진행하실 수 있습니다. 보유 주택 때문에 대출이 거절될 일은 없으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
마이너스 통장 금액이 적지 않지만, 고객님의 높은 연봉과 신용점수가 이를 상쇄할 수 있습니다. 전세자금대출은 주택담보대출처럼 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제를 엄격하게 적용하지 않습니다. 대신 보증기관의 소득 대비 부채 비율(DTI) 등을 심사하는데, 고객님의 연 소득이 8,700만 원으로 고소득 구간에 해당하셔서 충분히 통과 가능성이 높습니다.
또한 요청하신 대출금 2억 원은 전세 보증금 3억 원의 80% 범위(최대 2억 4천만 원) 내에 들어오기 때문에, 보증 한도 문제만 없다면 전액 승인받으실 수 있는 조건입니다.
고객님은 금리를 낮출 수 있는 최상의 조건을 갖추고 계십니다. 공무원이라는 직업적 안정성과 909점의 높은 신용점수, 여기에 전자계약까지 체결하셨으므로 추가 우대 금리를 챙기실 수 있습니다.
예상되는 진행 조건은 다음과 같습니다.
특히 1주택자의 경우 부부 합산 소득이 1억 원 이하라면 주택금융공사(HF) 보증서를 통해 금리가 저렴한 상품을 이용할 수 있는데, 고객님 소득이 8,700만 원이라 이 조건에도 부합할 가능성이 큽니다.
복잡한 규제 속에서도 고객님께 딱 맞는 빈틈없는 상품을 찾아드리는 것이 중요합니다. 뱅크몰에서 보유 주택 시세 확인부터 마이너스 통장 영향 없는 최저 금리 은행까지 한 번에 비교해 보시길 추천드립니다.