안녕하세요 고객님. 한강변의 쾌적함과 마포의 편리함을 모두 갖춘 래미안웰스트림을 보유하고 계시네요. 세입자 퇴거 시점이 다가오면 보증금 마련 압박 때문에 밤잠 설치시는 분들이 많습니다. 특히나 보증금 규모가 15억 원으로 크다 보니 5억 원이라는 적지 않은 금액을 대출로 해결해야 하는 상황이라 더욱 신중하실 수밖에 없을 텐데요. 고객님의 현재 소득과 부채 상황을 고려하여 가장 합리적인 해결책을 안내해 드리겠습니다.
1. 1층이라 KB시세가 낮게 잡힐 텐데 5억 원 대출 한도에는 문제가 없을까요?
결론부터 말씀드리면 한도 자체는 충분히 여유가 있습니다. 일반적으로 아파트 1층은 KB시세의 하위 평균가를 적용받습니다. 현재 래미안웰스트림 46평형의 하위 평균가는 약 26억 2,500만 원 수준입니다.
전세 퇴거 자금 대출(보증금 반환 대출)은 LTV(담보인정비율) 규제 내에서 세입자에게 돌려줘야 할 보증금 금액만큼 신청이 가능합니다. 규제 지역인 마포구의 LTV 50%를 적용하더라도 13억 원 이상의 한도가 산출되므로, 요청하신 5억 원은 담보 가치 대비 아주 안전한 범위에 속합니다. 따라서 1층이라는 점 때문에 한도가 부족할 일은 없으니 안심하셔도 됩니다.
2. 마이너스 통장 때문에 DSR이 40%를 넘는데 1금융권 대출은 불가능한가요?
이 부분이 이번 대출의 가장 중요한 포인트입니다. 고객님의 연봉이 1억 원을 넘는 고소득자이시지만, 6,000만 원 한도의 마이너스 통장이 DSR(총부채원리금상환비율) 점수를 꽤 많이 잡아먹고 있습니다.
시중 은행(1금융권)은 DSR 40% 규제를 철저히 지켜야 합니다. 고객님께서 말씀하신 대로 계산된 DSR이 45%라면, 안타깝게도 시중 은행에서는 승인이 거절되거나 대출 한도를 5억 원보다 줄여야 한다는 답변을 받으실 확률이 매우 높습니다. 마이너스 통장을 전액 상환하고 해지하지 않는 이상, 1금융권 진입은 현실적으로 다소 어려움이 있어 보입니다.
3. DSR 45% 구간에서 제가 이용할 수 있는 최적의 금융사와 금리 조건은 어떻게 되나요?
은행의 문턱이 높다고 해서 방법이 없는 것은 아닙니다. 고객님처럼 신용이 우수하지만 DSR이 40%를 살짝 초과하는 분들에게는 보험사 주택담보대출이 훌륭한 대안이 됩니다. 보험사는 2금융권으로 분류되어 DSR 규제가 50%까지 완화 적용됩니다. 즉, 고객님의 DSR 45% 조건도 보험사 기준으로는 안정권에 들어옵니다.
최근 보험사들의 금리 경쟁력이 상당히 좋아져서 시중 은행과 비교해도 큰 차이가 나지 않습니다. 고객님의 예상 진행 조건은 다음과 같습니다.
- 금융사: 주요 생명보험사 및 화재보험사 (A생명, S화재 등)
- 진행 가능 한도: 요청하신 5억 원 전액 가능
- DSR 기준: 50% 이내 충족 (마이너스 통장 유지 가능)
- 예상 금리: 연 4.0% ~ 4.4% 내외 (고정금리 또는 주기형)
- 상환 방식: 40년 만기 원리금균등분할상환 (월 납입 부담 최소화)
정리하자면, 마이너스 통장을 유지하면서 5억 원을 모두 받으시려면 보험사 주담대를 선택하시는 것이 가장 확실한 방법입니다.
세입자 퇴거일까지 시간이 많지 않은 만큼, 뱅크몰에서 전 보험사의 금리를 한눈에 비교해 보시고 가장 낮은 금리를 선점하시길 권해드립니다. 지금 바로 내 조건에 딱 맞는 최저 금리를 확인해 보세요.
