안녕하세요 고객님. 천당 아래 분당이라는 말이 있을 정도로 살기 좋은 분당, 그중에서도 쾌적한 주거 환경을 자랑하는 샛별마을삼부 입주를 축하드립니다. 부부 합산 소득이 워낙 훌륭하시지만, 말씀하신 대로 사내대출과 차량 할부 등 보유 부채 규모가 커서 고민이 깊으셨겠습니다. 하지만 매매가 대비 요청하시는 대출금 비율이 높지 않고 소득이 탄탄하시니 해결책은 분명히 있습니다. 하나씩 짚어드리겠습니다.
1. 기존 주택을 당일에 팔고 넘어가는데 1주택자 기준으로 대출이 나오나요?
네, 가능합니다. 이를 처분 조건부 대출이라고 합니다. 잔금일 당일에 기존 주택을 매도하고 그 집에 있던 담보대출(4억 7천만 원)을 전액 상환하신다면, 금융사에서는 고객님을 일시적 2주택자가 아닌 실질적인 1주택자로 간주하여 자금을 내어줍니다. 따라서 다주택자에게 적용되는 LTV(담보인정비율) 축소 규제 없이, 규제 지역인 분당에서도 원활하게 한도를 산정받으실 수 있습니다.
2. 소득은 높지만 사내대출과 신용대출이 많은데 DSR 규제 통과가 될까요?
이 부분이 이번 대출의 핵심 승부처입니다. 남편분의 사내대출(보증보험) 4억 8천만 원과 차량 할부 1억 원은 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 시 연간 원리금 상환액을 크게 높이는 요인입니다. 다행히 요청하신 금액이 4억 원으로, 집값(17억 7천만 원) 대비 매우 적은 비중이라 승인 가능성은 높습니다.
다만, 시중은행(1금융권)은 DSR 40% 규제를 적용받기 때문에 심사가 매우 까다로울 수 있습니다. 반면 지역농협이나 새마을금고 같은 상호금융권(2금융권)은 DSR 50%까지 허용되므로, 고객님처럼 부채가 많지만 소득도 높은 분들에게는 훨씬 여유로운 심사 기준을 제공합니다.
3. 3월 말 잔금 기준으로 고정금리 상품 중 저에게 가장 유리한 곳은 어디인가요?
고객님께서 원하시는 고정금리 조건으로 3가지 금융사를 비교해 보았습니다. 각 금융사마다 장단점이 뚜렷하니 꼼꼼히 살펴보시길 바랍니다.
- 구분: N금융사 (1금융)
- 금리 및 방식: 5년 고정 연 4.42%
- 특징: 채권 금리에 따라 실행 시 금리 변동 가능성 있음
- 부수거래 조건: 급여 150만, 카드 34만, 적금 10만, 평잔 200만 (조건이 까다로움)
- 구분: 지역농협 (2금융)
- 금리 및 방식: 3년 고정 연 4.4%
- 특징: 승인 시 기준금리 확정으로 안정적
- 부수거래 조건: 인터넷뱅킹 가입, 카드 34만 사용 (비교적 조건이 심플함)
- 구분: 새마을금고 (2금융)
- 금리 및 방식: 5년 고정 연 4.4%
- 특징: 2, 3월 코픽스에 따라 변동 가능, 화재보험 가입 필수
- 부수거래 조건: 화재보험 월 5만 원 납입 (5년 만기 시 80% 환급)
금리 수치는 4.4%대로 대동소이합니다. 하지만 N금융사는 부수거래 조건이 너무 많고 DSR 심사가 빡빡할 수 있습니다. 반면 지역농협은 3년 고정이라 기간이 다소 짧습니다. 새마을금고는 5년 고정이면서 금리도 4.4%로 준수하지만, 화재보험 가입이라는 조건이 붙습니다.
고객님의 경우 DSR 여유를 확보하면서 5년 동안 안정적으로 금리를 묶어두고 싶으시다면 새마을금고나 지역농협 쪽을 우선적으로 검토해 보시는 것이 유리해 보입니다.
부채 내역이 복잡할수록 금융사별 DSR 계산 방식의 차이가 결과에 큰 영향을 미칩니다. 뱅크몰에서 고객님의 모든 부채를 넣고 정확한 DSR 시뮬레이션을 돌려보세요. 가장 안전하고 유리한 곳을 찾아드리겠습니다.
