Q. 인천 계양구 효성동 태산아파트 후순위 담보대출 가능한지, 무직이면 더 어렵나요?

후순위 주택담보대출은 “담보가 있다”는 이유만으로 자동 승인되는 구조가 아니라, 소득·부채·담보가치·선순위 구조가 동시에 맞아야 진행됩니다. 질문 주신 조건에서는 특히 소득 공백(무직)과 기존 신용부채(카드론 등)가 결합되면 1~2금융권에서 취급이 급격히 줄어드는 유형에 가깝습니다.

먼저, 요즘 심사 흐름을 이해할 필요가 있습니다. 최근 금융당국 기조는 가계대출 총량 관리와 DSR(총부채원리금상환비율) 중심 심사를 계속 강조하는 방향입니다.

특히 은행권은 스트레스 DSR 단계적 확대 적용으로, 같은 소득이라도 인정 가능한 한도가 보수적으로 계산되는 경향이 있습니다. 이 영향은 “추가 대출”과 “후순위”에서 더 크게 체감됩니다.

후순위는 회수순위가 밀리기 때문에 금융사 입장에서는 담보여력뿐 아니라 상환능력(현금흐름) 확인을 더 엄격하게 보는 편입니다.

질문 사례에서 핵심 체크 포인트를 정리하면 아래와 같습니다.

1) 소득 인정 여부(가장 큰 변수)

- 무직 상태이면 1금융권은 물론 2금융권에서도 DSR 산정에 넣을 “증빙소득/인정소득”이 부족해져 한도 산출 자체가 막히는 경우가 많습니다.

- 카드 사용액이 소액이라고 해서 상환능력이 입증되는 것은 아니고, 정기적 소득 자료(근로·사업·연금·임대 등) 또는 이에 준하는 인정 방식이 필요합니다.

2) 기존 카드론·신용대출이 DSR을 크게 잠식

- 카드론은 금리가 높고 상환부담이 크게 잡히는 편이라 DSR에 불리하게 반영됩니다.

- “5천만 원 추가” 자체보다, 기존 카드론 원리금이 이미 상환한도를 상당 부분 사용하고 있으면 추가 담보대출이 계산상 불가능해질 수 있습니다.

3) 후순위의 실질 한도는 ‘담보여력’ + ‘상환능력’의 교집합

- 흔히 LTV만 보고 “시세 대비 여유가 있으니 되지 않을까”라고 생각하지만, 후순위는 선순위 채권(이미 설정된 담보대출, 임차보증금, 근저당 등)을 모두 감안한 뒤 남는 담보여력이 있어야 합니다.

- 여기에 DSR까지 통과해야 하므로, 담보여력이 남아도 소득이 없으면 진행이 막히는 케이스가 생깁니다.

4) ‘가족 명의로 존재하는 대출’은 관계에 따라 심사 반영이 달라짐

- 질문에선 가족 명의 대출이 언급되어 있는데, 대출 명의자가 누구인지, 아버지가 연대보증·공동차주인지, 실질적으로 상환 책임이 누구에게 있는지에 따라 심사 반영이 달라집니다.

- 단순히 “가족이 빌렸다”가 아니라, 서류상 아버지 채무로 잡히는지 여부가 중요합니다.

5) 주택담보대출 가능/불가능을 가르는 실무 체크 항목

• 선순위 담보대출 존재 여부와 잔액(근저당 포함)
• 임대차 여부(전세/보증금 있는지) 및 대항력 있는 보증금 규모
• 소득 증빙 가능 여부(최근 1년~2년 기준으로 어떤 자료가 가능한지)
• 카드론/신용대출의 잔액과 월 상환액(DSR에 직접 영향)
• 신용 상태(연체 이력, 단기연체 포함)와 금융권 내부등급

질문처럼 “P2P나 대부는 제외”라면, 선택지는 자연히 은행/저축은행/캐피탈/보험 일부 정도로 좁혀지는데, 이 구간은 최근 들어 DSR·소득요건을 더 엄격하게 적용하는 편입니다.

그래서 “담보는 있는데 소득이 비어 있고, 카드론 등 신용부채가 있는 후순위”는 안내 가능한 상품이 제한되는 방향으로 판단되는 경우가 많습니다.

정리하면, 지금 상황에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 LTV가 아니라 DSR에 넣을 소득 인정 가능성과 카드론으로 인해 이미 상환여력이 소진됐는지 여부입니다.

선순위 설정과 임대차(보증금)까지 포함해 담보여력도 함께 계산해야 하고요. 조건별로 하나씩 점검해보는 과정이 필요합니다.