Q. 토허제 신청 중인데 강서구 방화동 아파트 매매 잔금대출 한도 얼마나 나올까요?

토허제(토지거래허가) 신청 중이라면 “대출 가능 여부” 자체는 결국 허가 조건(실거주 등) 충족을 전제로 확정됩니다.

실무적으로는 허가 결과가 나오기 전에도 사전상담·가심사(서류 기반 가능 범위 확인)는 진행하는 경우가 많지만, 최종 실행은 허가서(또는 조건 충족 확인 서류) 제출이 필요해 일정이 허가 결과에 영향을 받습니다.

한도는 크게 3가지를 같이 봅니다.

1) 규제에 따른 LTV

생애최초라도 지역 규제(조정·투기 등)와 거래 성격, 주택가격 구간에 따라 적용이 달라질 수 있습니다. 최근 뉴스에서도 가계대출 관리 강화로 “최대한도는 가능해도 실제 승인은 보수적”인 흐름이 반복적으로 언급됩니다.

2) DSR(총부채원리금상환비율)

연소득 구간, 기존 신용대출/카드론 유무, 상환기간에 따라 3억 후반~4억 초반처럼 차이가 납니다. ‘장래예상소득’은 일부 상품에서 제한적으로 인정되며, 은행별 내부 기준 차이가 큽니다.

3) 담보평가

KB시세/감정평가 적용에 따라 매매가와 평가가가 다르면 한도도 달라질 수 있습니다.

금리는 최근 은행권 주담대가 4%대 초중반이 “가능한 사례는 있으나” 우대금리(급여이체, 카드, 적금, 전자계약 등)와 대출구조(혼합형/변동형, 고정기간)에 따라 체감금리가 달라집니다. 전자계약은 우대에 도움이 되는 경우가 있어 준비하신 방향은 유리합니다.

잔금일이 정해져 있다면 권장 순서는

허가 진행 + 은행 가심사(서류 준비) → 허가 결과 확인 → 본심사/감정/약정 → 잔금일 실행

입니다. 허가가 지연되면 실행이 밀릴 수 있으니, 잔금 3~4주 전에는 본심사 단계까지 들어갈 수 있게 서류를 미리 맞춰두는 게 안전합니다.

현재 조건에서 “은행권 3억 후반~4억 초반” 전망이 나오는 건 흔한 범위이지만, 최종은 DSR과 평가가, 그리고 토허제 허가 조건에 의해 결정됩니다.

본인 조건(소득구간, 기존부채 유무, 희망 만기/상환방식) 기준으로 은행별로 계산해 보면 범위가 더 또렷해집니다. 내 조건으로 가능한 한도와 금리를 한번 점검해보면 일정 리스크(잔금일)를 줄이는 데 도움이 됩니다.