Q. 서울 성북구 20평대 아파트 매매, 미계약 상태에서도 대출한도 미리 확인 가능한가요?

정리하면 관건은 LTV(담보가치 기준 한도)와 DSR(소득 대비 원리금 상환비율) 중에서 무엇이 더 “타이트”하게 걸리느냐입니다.

최근에도 가계부채 관리 기조가 이어지면서(DSR 중심 관리가 계속된다는 보도 다수) 실제 승인에서는 DSR이 한도를 결정하는 경우가 많습니다.

1) 카드사용액이 소득을 “대체”하진 않습니다

신고소득이 낮을 때 카드사용액을 참고하는 금융사가 있긴 하지만, 모든 은행에서 동일하게 인정되는 공식 소득은 아닙니다. 대체로 국세청 소득자료, 건강보험료 납부내역 등 ‘상환능력’ 근거가 더 중요합니다.

2) 마이너스통장은 DSR에 불리하게 반영될 수 있습니다

마이너스통장은 실제 사용액이 아니라 한도(약정금액) 기준으로 원리금 부담을 계산하는 경우가 많아 DSR을 빠르게 잠식합니다. 필요하다면 한도 축소나 정리 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

3) 5억 가능성은 “담보(LTV)보다 DSR”을 먼저 점검

서울 아파트 구입자금대출은 지역·주택수·규제구역 여부 등에 따라 LTV가 달라지고, 동시에 DSR 40% 규제가 기본으로 작동합니다. 따라서 매매가 대비로는 가능해 보여도, 소득이 낮으면 5억은 DSR에서 막힐 수 있습니다.

4) 일정(5월 말 잔금)이면 지금 할 일

대출 가능액을 ‘은행별 DSR 계산 방식 + 금리/만기 가정’으로 미리 시뮬레이션하고, 소득증빙(소득금액증명/건보료 등)과 기존부채(마통 포함) 조건을 같이 놓고 비교해보는 게 안전합니다.

현재 조건으로 가능한 주택담보대출 범위는 “소득 인정 방식”과 “기존 마통 반영”에서 은행별 차이가 커서, 본인 상황을 기준으로 한도만 먼저 점검해보면 잔금 직전 변수(부결/감액)를 줄이는 데 도움이 됩니다.