- DSR 2·3단계 조기 도입, 양도세 비과세 기준 변경 등 시장 파급 커

2022년 부동산 제도가 달라집니다.

세제 위주의 변경이 많았던 2021년과 달리 2022년에는 다양한 분야의 제도 변화가 예상됩니다.

가장 큰 이슈는 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 강화, 양도소득세(양도세) 완화가 대표적입니다.  

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양도세 비과세 혜택 변경

현재 내가 소유한 주택이 있고, 1주택자 인 경우 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 크면 전체를 1주택으로 간주해 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용 받을 수 있었습니다. 하지만 2022년 양도분부터 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용됩니다. 하지만 수도권에 위치한 대부분의 상가겸용주택은 9억원을 초과하기 때문에 비과세 혜택을 받는 대상은 적을 것으로 예상됩니다.

또한 2021년 12월8일부터 변경된 양도세 비과세 기준이 있습니다. 기존에는 실거래가 기준 9억원까지만 비과세 적용이 되었지만 금액이 12억으로 상향조정 되었습니다. 주택을 7억원에 취득해 12억원에 매도한 1주택자는 기존 비과세 기준 9억원을 적용하면 약1340만원의 양도세를 내야 하지만, 개정된 12억원 기준으로 적용하면 양도세를 내지 않습니다

대출 분할상환 확대 , DSR규제 강화

금융당국은 가계부채 증가세를 꺾기 위해 2022년 1월부터 연 원리금 상환액을 연 소득의 40%(은행권 기준)로 제한하는 DSR 규제를 총 대출액 2억원 초과 차주에게 적용합니다. 2억 원의 기준은 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등 합한 금액입니다. 7월부터는 총 대출액 1억원 초과 시로 DSR규제가 확대됩니다. 이와 함께 제2금융권 60%로 적용되는 DSR 기준도 1월부터 50%로 하향 조정됩니다. 

규제가 강화되어 서민, 실수요자가 피해를 볼 수 있다라는 의견이 많은데 정부는 총량규제는 유지하며 서민,실수요자 대출은 보호하겠다고 합니다. 내년에 저신용자 및 정책서민금융 상품은 총량규제를 적용하지 않는 방안을 검토하고 있습니다.

실거주 주택의 전세대출금액, 건강보험료 적용 제외

2022년 7월부터 지역가입자의 건강보험료(건보료)를 산정할 때 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금은 제외할 예정입니다. 현재는 공시가격 5억원(대출금 2억원) 아파트의 경우, 5억원의 60%인 3억원을 과세표준으로 해 지역 건보료를 산출합니다. 이에 따라 2021년 기준 건보료는 13만7220원이지만 개정안이 시행되면 대출금 2억원을 제외한 1억원만 과세표준액으로 하기 때문에 지역 건보료는 8만8450원으로 36%(4만8770원) 낮아지게 됩니다.

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