사례 핵심 키워드 요약
- 매매잔금대출
- DSR 40% 초과
- 할증금리 없음
- 프리랜서 소득 인정
- 타주택 당일 처분 조건
👉 DSR이 기준을 넘는 구조였지만, 소득 인정 방식과 담보 조건을 조합해 실행 가능성을 만든 사례입니다.
매수 대상 아파트 정보
- 위치: 경기도 김포시 장기동
- 단지: 한강센트럴자이 1단지
- 평형: 34평형
- 면적: 공급 112.56㎡ / 전용 84.96㎡
- 세대수: 3,481세대
- 준공: 2017년 1월
- KB시세 일반가: 5억 1,750만 원
- 매매가: 5억 500만 원
👉 김포 내 대단지 브랜드 아파트로, 담보 안정성과 환금성이 모두 확보된 단지입니다.
매매잔금대출 요청 조건
- 대출 목적: 아파트 매매잔금
- 요청 금액: 3억 2,000만 원
- 최대 검토 한도: LTV 70% 기준 약 3억 6,200만 원
- 잔금일: 2월 23일
- 명의: 남편 단독 명의
- 계약 방식: 전자계약 미적용
👉 한도는 여유가 있었지만, DSR 충족 여부가 핵심 변수였습니다.
차주·가구 소득 구조 요약
- 남편:
- 직업: 프리랜서
- 신고 소득: 연 2,400만 원 미만
- 카드 사용 기반 매출: 연 3,000만 원 수준
- 기존 부채: 차량 캐피탈 약 860만 원
- 배우자:
- 현재 주부(퇴사 상태)
- 미성년 자녀: 2명
- 주택 보유 수: 기존 주택 당일 처분 조건
👉 소득이 크지 않고 고정적이지 않아 일반적인 DSR 계산으로는 불리한 구조였습니다.
신용 상태는 어땠을까?
- NICE: 909점
- KCB: 987점
👉 신용 상태가 매우 양호해, 금리 조건에서 불리함을 줄일 수 있는 기반이 되었습니다.
DSR 40%를 초과했는데도 가능했던 이유
이번 사례의 핵심은 DSR 숫자 자체보다 ‘해석 방식’이었습니다.
- 신고 소득만 반영 ❌
- 카드 사용 기반 매출 + 프리랜서 특성 반영 ⭕
- 기존 주택 당일 처분 조건 반영 ⭕
- 담보 여력 충분 ⭕
👉 그 결과, DSR 40% 초과 구조임에도 할증금리 없이 검토가 가능했습니다.
검토된 금융권 조건 비교
- B보험사 ①
- 금리: 연 4.82%
- 만기: 30년
- 상환 방식: 원리금균등
- 월 상환액: 약 173만 원
- B보험사 ②
- 금리: 연 4.88%
- 조건: 초기 3,000만 원 상환, 이후 30개월 이자만 납부
- 만기: 30년
👉 단기 부담을 줄일지, 장기 안정성을 가져갈지에 따라 선택지가 나뉜 구조였습니다.
이 사례에서 꼭 참고할 포인트
- DSR 40% 초과 = 무조건 불가 ❌
- 프리랜서·자영업자는 소득 인정 방식이 결과를 좌우
- 신용도가 좋으면 할증금리 없이 진행될 여지 존재
- 타주택 당일 처분 조건은 심사에서 중요한 보완 요소
- 보험사 상품은 DSR 구조 설계에서 유연한 경우가 많음
이런 분들에게 참고가 되는 사례
- 프리랜서·비정형 소득으로 대출이 막혔던 경우
- DSR 때문에 한도가 줄거나 거절된 경험이 있는 경우
- 매매잔금대출을 앞두고 시간이 촉박한 경우
- 할증금리 없이 진행 가능한 구조를 찾는 경우
이런 조건이라면, 사례처럼 ‘DSR 숫자’보다 ‘구조’를 다시 보는 접근이 현실적인 해법이 될 수 있습니다.