🏠 사례 개요
이번 사례는 경기도 김포 장기동 아파트를 담보로, 기존 정책자금·인터넷은행·캐피탈 대출을 모두 정리(대환)하면서 최대한도의 추가자금까지 함께 검토한 사례입니다.
차주는 자택 사업자로 매출 신고가 없는 상태였고, 이미 여러 건의 담보·신용성 대출이 설정돼 있어 감액등기와 대환 순서 관리가 핵심이었습니다.
📍 주택 및 담보 구조
- 지역: 경기도 김포시 장기동
- 주택 유형: 아파트
- 전용면적: 약 34평형
- 시세 기준: 4억 중반대
- 기존 담보·부채 구조
- 정책자금 담보대출 1건 (채권 최고액 과다 설정)
- 인터넷은행 담보대출 1건
- 캐피탈 담보·신용성 대출 2건
👉 담보 여력은 있었지만 채권최고액이 과도하게 설정된 상태라 추가 한도 계산이 거의 나오지 않는 구조였습니다.
👤 차주 조건 정리
- 명의: 부부 공동명의
- 직업 구조:
- 본인: 직장인 / 연 소득 약 5,000만 원
- 배우자: 개인사업자(전자상거래, 자택사업자) / 매출 신고 없음
- 주택 보유 수: 무주택
- 신용 상태: 중신용 이상 구간
👉 소득은 단일 기준으로 보면 부족하지만, 근로소득 + 사업자 유지 요건을 함께 반영하는 구조였습니다.
🔑 이번 사례의 핵심: 감액등기 + 대환 순서
이 사례의 성패는 ‘어떤 순서로 정리하느냐’였습니다.
① 1단계: 감액등기
정책자금·인터넷은행 대출의 채권최고액을 실제 잔액 수준으로 감액
감액 완료 후 → 담보 여력 재산정
② 2단계: 캐피탈 2건 대환
고금리 캐피탈 대출 2건 전액 상환
DSR·총부채 구조 개선
③ 3단계: 추가자금 포함 재대출
감액 + 대환 반영 후
LTV 80% 이상 구조까지 검토 가능
👉 이 순서가 어긋나면 조회는 가능해도 실행이 막히는 구조였습니다.
💰 검토된 대출 구조 방향
- LTV: 85~87% 수준
- 금리대: 연 8%대~10%대
- 특징:
- 기존 고금리 대출 정리
- 추가자금까지 한 번에 확보
- 담보 구조 단순화
💡 이 사례에서 참고할 점
- 감액등기는 → 추가대출의 ‘선행 조건’이지 선택 사항이 아님
- 사업자 매출이 없어도 → 근로소득 + 사업자 유지 상태로 구조 설계 가능
- 다중 대출이 있을수록 → 금리보다 ‘정리 순서’가 훨씬 중요