아파트 후순위 대출 상담에서 가장 자주 놓치는 부분이 바로 감액등기 시점입니다.
이번 사례는 고금리 채무를 보유한 상태에서 후순위 최대한도를 요청한 전형적인 케이스였습니다.
현재 상황 한눈에 보기
- 충북 진천 소재 아파트
- 기존 선순위 대출 약 1억 원
- 감액 시 채권 약 1억 1천만 원 예상
- 연소득 약 5,600만 원
- 고금리 저축은행 채무 약 5,000만 원 (연 19%)
후순위 최대한도 요청 소득 - 대비 부채 비중이 높고, 신용도도 낮은 편이어서 일반적인 접근으로는 승인 가능성이 높지 않은 구조였습니다.
이 사례의 핵심 포인트는 ‘감액등기’
후순위 대출에서 금융사는 단순히 현재 대출 잔액만 보지 않습니다.
- 설정된 채권금액
- 감액등기 완료 여부
- 감액이 언제 반영되는지
이 세 가지가 동시에 충족돼야 후순위 한도가 제대로 산정됩니다.
이번 상담에서도 “감액을 하긴 한다”보다 “언제 감액이 완료되느냐”가 핵심이었습니다.
감액등기 시점이 왜 중요할까?
감액등기가
- 실행 전에 완료되면 → 후순위 한도 ↑
- 실행 이후로 밀리면 → 한도 ↓ 또는 부결
즉, 감액 계획만 있고 반영이 안 되면 후순위 심사에는 의미가 없습니다.
그래서 이 사례에서는 대출 접수보다 먼저 감액등기 일정부터 역산해 코치가 필요했습니다.
이런 분들은 꼭 구조 점검이 필요합니다
- 고금리 대출(15% 이상)을 보유 중인 경우
- 신용도가 낮아 일반 금융권 접근이 어려운 경우
- 후순위로 최대한도를 받고 싶은 경우
이럴 때는 “어디가 가능하냐”보다 👉 어떤 순서로 정리하느냐가 훨씬 중요합니다.
상담을 통해 정리할 수 있는 것
- 감액등기 최적 시점
- 후순위 가능 한도 범위
- 고금리 채무를 동시에 줄이는 구조
- 실행 실패를 피하는 접수 순서
같은 조건이라도 구조를 어떻게 잡느냐에 따라 결과는 크게 달라집니다.