사업자 담보대출 상담에서 가장 위험한 상황 중 하나는 만기 연장 불가 통보입니다.
이번 사례는 아파트를 담보로 여러 건의 대출을 사용 중이던 개인사업자가 기존 대출 만기 도래로 단기간 내 상환 또는 대환이 필요했던 경우입니다.
현재 상황부터 정리해보면
- 수도권 대단지 아파트 보유
- 기존 담보대출·추가대출 여러 건 유지 중
- 일부 대출 만기 연장 불가, 상환 기한 임박
- 개인사업자(음식점·키즈카페 운영, 장기 업력)
- 최근 부가세 신고 매출 규모는 충분
- 추가로 미등기 이슈가 있는 조합 물건 확인 이력 존재
단순히 소득만 보면 대출이 가능해 보이지만, 기존 대출 구조와 등기·채권 설정 상태가 발목을 잡는 상황이었습니다.
이 사례의 핵심 쟁점은 세 가지였습니다
- 기존 담보대출의 채권금액이 과도하게 설정된 상태
- 일부 대출의 만기 연장 불가로 시간 압박이 큼
- 과거 미등기 조합 물건 이력으로 금융사 심사에 민감한 상태
그래서 단순 대환이 아니라 감액등기 + 대환 순서 설계가 필수였습니다.
왜 감액등기가 중요했을까?
후순위 또는 추가 대환을 진행하려면 금융사는 현재 설정된 채권금액 기준으로 판단합니다.
이번 사례에서는
- 불필요하게 크게 잡힌 채권을 감액하고
- 실제 필요한 범위로 재정리한 뒤
- 그 다음 대환을 진행해야
한도·금리 모두 현실적인 조건이 나올 수 있었습니다.
즉, 감액을 “할 예정”이 아니라 언제 완료되느냐가 관건이었습니다.
대환 구조에서 중점적으로 본 포인트
- 사업자 소득의 지속성(업력·매출 구조)
- 담보 여력 대비 실제 사용 금액
- 만기 상환 시점까지의 시간표
- 대환 시 신용조회·중복 조회 리스크
이 부분을 정리하지 않으면 급한 상황일수록 조건이 불리해질 수 있습니다.
이런 상황이라면 꼭 점검이 필요합니다
- 담보대출 만기 연장이 안 된다는 통보를 받은 경우
- 대출이 여러 건으로 쪼개져 있는 경우
- 감액등기를 해야 한다는 말을 들었지만 시점이 불명확한 경우
이럴 때는 금융사 비교보다 먼저 대출 구조부터 정리하는 상담이 필요합니다.
이 사례가 주는 핵심 정리
- 만기 연장 불가 상황은 ‘속도’와 ‘순서’가 생명
- 감액등기는 대환의 전제 조건
- 소득이 충분해도 구조가 엉키면 부결 가능
본인 상황에 그대로 적용 가능한지는 사전에 꼭 점검해보는 게 안전합니다.