1. 상담 개요: 방배 소형 아파트 생애최초 구입 상담
이번 상담은 서울 서초구 방배동에 위치한 소형 주상복합 아파트를 생애최초로 매수하려는 직장인의 사례입니다.
해외 근무 이력이 있어 소득 인정 시점에 제한이 있었고, 전세 세입자가 있는 상태에서 잔금 일정에 맞춰 주택구입자금 대출 가능 여부를 점검하는 상담이었습니다.
핵심 포인트는 생애최초 주택구입자금과 소득 인정 시점입니다.
2. 아파트 및 매매 조건 정리
대상 주택은 방배동 내 소형 평형 주상복합으로, 실거주 의무가 없는 구조입니다.
부동산 조건은 다음과 같습니다.
- 지역: 서울특별시 서초구 방배동
- 아파트명: 방배마에스트로
- 면적: 전용 34.59㎡, 공급 53.02㎡
- 세대수: 118세대
- 방 개수: 2개
- 매매가: 7억 9,000만 원
- 세입자 전세보증금: 1억 원
- 잔금일: 2026년 3월
3. 차주 조건 및 기본 자격
차주는 미혼 직장인으로, 생애최초 주택구입 요건에 해당합니다.
차주 조건을 정리하면 다음과 같습니다.
- 단독명의, 단독채무
- 미혼
- 직장인
- 연소득 약 5,000만 원 이상
- 해외 근무 이력: 2024년부터 재직, 2025년 8월까지 국외 근무
- 국내 근무 소득 인정 시점: 2025년 9월 이후
- 월 급여 세전 약 400만 원 ~ 500만 원
- 타부채 없음
- 신용점수 840점 이상
- 보유주택 없음
4. 소득 인정 이슈와 심사 포인트
이번 상담에서 중요한 부분은 소득 인정 시점이었습니다. 해외 근무 기간 동안의 소득은 일부 금융사에서는 국내 근로소득으로 인정되지 않는 경우가 있습니다.
따라서 심사 시 다음 요소가 중요했습니다.
- 국내 근무 전환 이후 급여 명세 확인 가능 여부
- 재직증명서 및 근무 형태 명확화
- 잔금일까지 국내 소득 발생 여부
이 조건을 충족해야 생애최초 주택구입자금 심사가 가능합니다.
5. 생애최초 주택구입자금 구조
이번 건은 생애최초 주택구입자금으로 접근 가능한 구조였습니다.
기본적인 대출 방향은 다음과 같습니다.
- 대출 목적: 주택구입자금
- 요청 금액: 3억 5,000만 원
- 대출 형태: 담보대출
- 실거주 의무: 해당 없음
- 소형 주상복합 가산 여부: 제한적
6. 안내된 금리 조건과 금융사 방향
차주 조건과 담보 특성을 종합해 다음과 같은 조건이 안내되었습니다.
- 금융사 방향: 지역농협
- 금리 형태: 변동 또는 혼합형 검토
- 예상 금리: 연 4.2% 내외
소형 평형 및 주상복합 특성상 일부 금융사는 취급이 제한될 수 있으나, 해당 조건에서는 심사 가능 범위로 판단되었습니다.
7. 현재 상담 단계와 관리 포인트
이번 상담은 실행 전 관리 단계에 해당합니다.
향후 관리 포인트는 다음과 같습니다.
- 국내 근무 전환 이후 소득 증빙 확보
- 잔금일 기준 소득 인정 여부 재확인
- 세입자 보증금 구조와 대출 실행 시점 조율
- 금리 변동 가능성에 대한 사전 안내
특히 잔금일이 2026년 3월로 비교적 여유가 있어 금리 흐름과 소득 조건을 함께 관리하는 것이 중요합니다.
8. 이 사례가 주는 시사점
생애최초 주택구입자금은 주택 가격이나 신용점수만으로 결정되지 않습니다.
해외 근무, 소득 인정 시점, 주택 유형과 평형 조건까지 모두 함께 검토해야 실제 실행 가능 여부가 결정됩니다. 소형 주상복합 매수의 경우에도 조건에 따라 충분히 생애최초 구조가 가능하므로, 미리 구조를 점검하고 준비하는 것이 중요합니다.