익산 소형 아파트 매매, 금액보다 구조가 중요했던 상담
전북 익산시 영등동 비사벌 아파트 매매를 앞둔 미혼 개인사업자 사례입니다.
매매가는 8,500만 원으로 비교적 낮은 금액이었지만, 필요 자금은 7,700만 원으로 매매가 대비 대출 비중이 높은 편이었습니다.
겉보기에는 무리 없어 보이는 조건이었지만, 이 사례의 핵심 변수는 매매가와 KB시세 간의 차이였습니다. 이 차이로 인해 금융사별 대출 가능 여부가 크게 갈리는 상황이었습니다.
구입자금대출 심사에서 문제가 된 핵심 포인트
이 사례에서 대출 검토 시 중요하게 작용한 조건은 다음과 같았습니다.
- 매매가가 KB시세 대비 20% 이상 낮은 구조
- 개인사업자 소득금액 연 2,400만 원
- 타주택 없음, 신용점수 우수한 편
- 잔금 일정이 3월 초로 비교적 촉박
특히 일부 금융사는 매매가 기준으로만 담보가치를 산정하기 때문에, 이 구조에서는 한도 자체가 줄어들거나 진행이 어려워질 수 있었습니다.
금융사별 담보 기준 차이가 만든 결과
이 상담의 전환점은 담보 시세 적용 기준이었습니다.
한화생명은 매매가 기준으로 담보가치를 산정해, 필요한 한도를 맞추기 어려운 구조였던 반면, 푸본현대생명은 KB시세 기준 적용이 가능했습니다.
이 차이로 인해 다음과 같은 조건이 가능해졌습니다.
- KB시세 기준으로 담보가치 산정
- 비거치 5년 고정금리 구조
- 매매가 대비 필요한 자금 규모 충족
같은 매물, 같은 차주 조건이더라도 금융사별 내부 기준에 따라 결과가 달라진 대표적인 사례였습니다.
지방 아파트 구입자금, 시세 기준부터 확인해야 한다
이 사례는 지방 아파트 구입자금대출에서 자주 놓치기 쉬운 포인트를 보여줍니다.
대출 가능 여부는 소득이나 신용뿐 아니라, 어떤 기준으로 시세를 적용하느냐에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
특히 매매가가 시세보다 낮은 거래라면, 처음부터 시세 적용이 가능한 금융사를 중심으로 전략을 세우는 것이 중요합니다.
비슷한 조건이라면, 단순 금리 비교보다 구조부터 점검해보는 과정이 필요해 보입니다.