울산 아파트 후순위 대출, ‘대환 + 추가한도’가 과제였던 상담
울산 남구 야음동 울산남구호수공원대명루첸 아파트를 보유한 개인사업자 상담 사례입니다.
이미 새마을금고 1순위 담보대출과 SBI저축은행 사업자금 대출이 있는 상태에서, 2순위 대출을 대환하면서 최대한도를 확보하는 것이 핵심 과제였습니다.
단순히 금리를 낮추는 목적이 아니라, 기존 2순위 대출을 정리하면서 추가 자금 여력까지 함께 확보해야 하는 구조였습니다.
사업자 후순위 담보대출, 핵심 판단 포인트 정리
이 사례에서 중요한 조건은 다음과 같았습니다.
- 개인사업자, 화장품 도소매 업종
- 2020년 개업, 매출 신고 정상 진행
- 신용점수 NICE 832점으로 양호
- 1순위 담보대출 이미 설정된 상태
이처럼 사업자 소득과 신용이 비교적 안정적인 경우라도, 후순위 담보대출은 담보가치 산정 방식에 따라 한도가 크게 달라집니다.
KB시세 하한가 적용, 한도 결정의 분기점
이번 상담의 핵심은 KB시세 하한가 적용 여부였습니다.
해당 주택은 저층 세대였기 때문에 시세 상단이 아닌 하한가 기준이 적용되었고, 이를 반영해 담보인정비율 85% 기준으로 약 9,900만 원 한도가 산출되었습니다.
이 구조를 바탕으로 SBI저축은행 2순위 대출을 대환하면서, 금리 8%대 조건으로 재정비가 가능해졌습니다.
결과적으로 기존 고금리 부담을 줄이면서, 추가 자금 운용 여력도 함께 확보한 사례입니다.
후순위 대환은 금리보다 ‘구조 설계’가 먼저다
이 사례는 2순위 담보대출에서 가장 중요한 것이 단순 금리 비교가 아니라, 담보가치 기준과 금융사 내부 산정 방식임을 보여줍니다.
특히 사업자 대출은 금융사마다 접근 방식이 달라, 같은 주택이라도 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
후순위 대환이나 추가대출을 고민 중이라면, 현재 조건에서 가능한 구조부터 점검해보는 과정이 필요해 보입니다.