분당 금곡동 오피스텔 매수, 기존 주택 매도와 잔금일 맞춘 대출 설계

제가 이번 케이스에서 가장 먼저 본 건 “잔금일이 4월 중순으로 고정”이라는 점과 “기존 주택 1채를 당일 매도 예정”이라는 조건이었습니다. 이 조합은 대출 가능/불가를 단정하기보다, 심사에서 어떤 서류와 타이밍으로 ‘일시적 보유’ 구간을 설명할지가 핵심입니다.

진행 판단 기준은 아래 순서로 잡았습니다.

1) 자금 필요 규모와 담보 기준

요청 금액이 3억 원대였고, 매매가는 7억 원대 중반 수준이었습니다. 오피스텔 담보대출은 금융사·상품별로 LTV(담보인정비율)와 평가 기준이 달라서, 먼저 시세/감정 및 담보 인정 방식에 맞춰 “이 금액이 범위 내에 들어오는지”부터 확인했습니다.

2) DSR에 영향을 주는 타부채 정리

마이너스통장 3,000만 원대가 있어 DSR 산정에서 불리하게 반영될 수 있습니다. 그래서 소득(연 1억 원대 초반) 대비로,

• 기존 부채가 원리금으로 환산될 때 연간 부담이 어느 정도로 잡히는지
• 신규 대출을 원리금 균등/원금 균등 등 어떤 상환 구조로 잡을 때 통과 여지가 커지는지

이 두 가지를 우선 계산해, “한도와 금리”를 같이 보이도록 정리했습니다.

3) 기존 주택 매도 일정과 접수 타이밍

당일 매도 예정은 말로만 설명하면 리스크로 보일 수 있어서,

• 매도 계약서, 잔금일, 자금 흐름을 확인할 수 있는 자료
• 잔금일 전후로 신규 대출 실행과 매도대금 유입 순서

이 부분을 실제 심사 관점에서 정돈하는 게 중요합니다. 저는 여기서 “접수는 미리, 실행은 잔금에 맞춰”라는 큰 틀을 두고, 매도 일정 증빙이 자연스럽게 이어지게 준비 방향을 안내했습니다.

4) 전자계약 전환 예정 반영

전자계약으로 바뀌면 계약서 형태와 확인 절차가 달라질 수 있어, 계약 형태 확정 시점에 맞춰 제출서류와 접수 흐름을 다시 체크했습니다. 잔금이 임박한 경우엔 이 부분이 지연 요인이 되기 쉽기 때문에 미리 캘린더 기준으로 정리해 드렸습니다.

금리는 당시 기준으로 4%대 초반 구간(6개월 기준 안내)이 가능 범위로 확인되어, DSR과 담보 조건을 충족하는 선에서 비교가 가능하도록 설명드렸습니다. 이후에도 매도 일정 변경, 마이너스통장 정리 여부, 전자계약 확정 시점에 따라 최적 구조가 달라질 수 있으니, 잔금일 전 단계별로 다시 점검이 필요하시면 편하게 추가 문의 주시면 됩니다.