잔금 2개월 앞두고 급해진 자금 계획, 송도동 매매대출 실행 순서 정리

상담에서 핵심은 “희망하신 3억 원 안팎 구입자금이 담보 한도와 상환능력 기준을 동시에 통과할 수 있는지”를 분리해서 점검하는 것이었습니다.

첫째, 담보 기준(시세·감정 기반)입니다.

송도동 대단지 신축급 아파트의 경우 거래가가 5억 원대 후반이라면, 규제지역 여부와 차주 조건에 따라 LTV가 대략 40% 내외부터 시작해 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

다만 실제 적용은 ‘매매가’가 아니라 금융기관의 담보평가(감정)와 규정에 의해 결정되므로, 희망 금액이 담보 한도 안에 들어오는지 먼저 확인했습니다.

둘째, 상환능력(DSR)입니다.

소득이 연 1천만 원대 수준으로 확인되는 경우, “대출이 무조건 불가”라기보다 소득 인정 방식과 부채 구조를 어떻게 잡느냐가 관건입니다.

이번 케이스는 타부채가 없는 점이 분명한 강점이었고, 신용점수가 900점 후반대로 우수한 편이라 금리·심사 안정성 측면에서 유리하게 작용할 여지가 있었습니다.

다만 카드 사용액이 있는 경우라도, 심사는 ‘사용액’ 자체보다 부채로 잡히는 항목(할부/현금서비스/카드론 등) 유무를 더 직접적으로 봅니다. 그래서 카드 이용 내역 중 부채로 산정될 수 있는 항목이 있는지 먼저 점검하는 방향으로 안내드렸습니다.

셋째, 금리 구조와 중도상환수수료입니다.

요청하신 조건은 5년 고정금리로 4%대 중후반 수준을 예상할 수 있는 구간이었고, 중도상환수수료가 약 1% 내외로 발생하되 기간에 따라 감면되는 구조(일부 구간 40% 내외 감면 등)라서 “언제 상환할 가능성이 있는지”를 기준으로 선택하는 게 중요했습니다.

금리만 낮추는 선택보다, 향후 갈아타기나 조기상환 가능성까지 포함해 총비용 관점에서 비교하도록 정리해드렸습니다.

마지막으로 진행 방식입니다.

지점 내방을 선호하셔서, 잔금일(초봄 예정) 기준으로 역산해

• 사전 한도 점검
• 소득·무부채 확인 서류 정리
• 전자계약 여부와 무관하게 필요한 계약서류 준비
• 실행일 전 최종 금리/조건 확정

이 순서로 준비하면 일정 리스크를 줄일 수 있습니다.

추가로 현재 소득 증빙 형태(어떤 서류로 잡히는지)와 카드 이용 중 할부·대출성 거래 유무만 더 확인되면, 가능한 한도 범위를 더 촘촘하게 잡아드릴 수 있습니다.