동안구 관양동 오피스텔 구입자금 70% 고민, 개인사업자 소득 증빙부터 다시 잡은 사례

상담 당시 조건을 기준으로 제가 가장 먼저 본 포인트는 “오피스텔 구입자금”이라는 담보 유형과 “개인사업자 소득 증빙”이었습니다. 기대출이 없고 신용이 양호한 편이면 기본 체력은 좋은 편이지만, 개인사업자는 최종적으로 소득금액(신고된 과세표준 흐름)이 한도 산정에 직접 영향을 주는 경우가 많습니다.

이번 건에서 구조를 이렇게 잡아드린 이유는 아래와 같습니다.

첫째, 담보 유형에 따른 금리 구조

오피스텔은 주택담보대출과는 평가·운영 기준이 다르게 적용되는 경우가 있어, 기본 금리에 가산금리가 붙는 형태를 전제로 봐야 합니다.

상담 시점 기준으로는 4%대 중후반 수준(상품 구조에 따라 오피스텔 가산 적용)을 안내드렸고, 실제 적용은 접수 시점과 심사 결과에 따라 범위 내에서 결정될 수 있습니다.

둘째, 한도는 “원하는 비율”보다 “상환능력(DSR)”에서 결정

매매가의 70% 안팎을 목표로 잡으셨지만, 최종적으로는 소득 대비 부채상환비율(DSR, 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율)과 담보 평가, 그리고 개인사업자 소득 확인 방식에 의해 결정됩니다.

기대출이 없다는 점은 DSR 측면에서 유리하지만, 신고 소득이 연 5천만 원대 수준으로 유지되면 목표 한도에 걸림돌이 될 수 있어 소득 정정신고 계획을 함께 보게 됐습니다.

셋째, 카드 사용액은 참고자료일 뿐 “소득 인정”의 대체가 어려움

연간 카드 사용액이 큰 편이어도, 금융기관 심사에서는 이를 그대로 소득으로 인정하지 않는 경우가 많습니다. 그래서 정정신고를 “얼마까지 올릴지”는 단순히 한도만 보고 정하기보다,

• 세금 부담 증가 가능성
• 정정 후 소득이 심사에 실질 반영되는지(증빙 형태, 신고 형태)
• 잔금일까지 남은 기간 내 반영 가능 여부

이 3가지를 같이 보면서 현실적인 범위를 잡는 게 안전합니다.

넷째, 일정(잔금일) 기준으로 역산한 준비 순서

잔금 일정이 정해져 있으므로,

• 소득 정정신고 가능 여부 및 반영 시점 확인
• 사업자 소득 증빙 서류 정리
• 담보 관련 기본 서류(계약서 등) 준비
• 접수 후 심사 기간 감안한 실행 일정 확보

이 순서로 진행해야 변수를 줄일 수 있습니다. 전자계약 여부는 필수 조건은 아니지만, 진행 방식에 따라 준비 서류나 확인 절차가 달라질 수 있어 접수 단계에서 다시 체크하는 것이 좋습니다.

정정신고를 어느 수준으로 잡아야 하는지는, 현재 신고 형태와 최근 소득 흐름을 범위로 확인한 뒤 “세금 부담을 과도하게 늘리지 않으면서도 심사에 의미 있게 반영될 수준”으로 함께 설정하는 쪽이 가장 현실적입니다. 가능하시면 현재 기준 소득 자료(범위로)와 정정 예정 방향을 알려주시면, 잔금 일정에 맞춰 가능한 시나리오로 다시 정리해드리겠습니다.