4%대 중후반 금리 제안 앞에서 멈칫했던 이유, 3순위 담보대출 판단 기준

아파트담보대출

60대

임**2026-02-04

# 서울특별시 서초구 잠원동

서초구 잠원동에 있는 30평대 아파트를 보유하고 있고, 기존에 담보대출이 2건 정도 있었습니다. 하나는 4%대 초반 수준, 다른 하나는 4%대 후반 수준이었고, 후자는 한도약정 형태라서 중도상환 부담이 상대적으로 덜하다고 안내받았던 상태였습니다.

제가 고민했던 건 “추가 자금이 4억 원대 중반 정도 필요한데” 기존 대출을 그대로 두고 3순위로 더 받는 게 나은지, 아니면 금리가 더 낮아질 수 있다면 갈아타기(대환)를 하면서 추가대출까지 같이 묶는 게 나은지였습니다. 특히 금리가 4%대 중후반으로 안내되니, 기존 조건과 비교했을 때 실익이 있는지 애매했습니다.

상담에서 가장 도움이 됐던 포인트는 아래처럼 정리해주신 부분이었습니다.

기존 대출이 “한도약정”인지 “일반 분할/만기일시”인지에 따라 갈아타기 판단이 달라진다는 점
3순위 추가대출은 금리만 볼 게 아니라, 선순위 대출 구조와 설정 금액, 실행 순서가 핵심이라는 점
개인사업자 소득은 증빙 방식에 따라 인정 범위가 달라져서, 서류 조합을 먼저 맞추는 게 빠르다는 점
신용대출이 소액이라도 DSR(총부채원리금상환비율) 계산에 들어가니, 추가로 받을 금액을 “필요 금액 + 상환 목적”으로 나눠 시나리오를 보는 게 유리하다는 점

결론적으로는 “금리가 유의미하게 낮아지는 구간이 아니면 무조건 대환이 답은 아니고”, 제 경우는 추가자금 목적과 상환 계획을 같이 놓고 3순위 구조가 가능한지부터 먼저 확인하는 방식으로 방향이 잡혔습니다. 특정 금융사로 유도하는 느낌이 아니라, 가능/불가능을 가르는 기준을 먼저 세워줘서 판단이 쉬웠습니다.

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상담 때 핵심은 “추가로 4억 원대 중반 자금이 필요한 상황에서, 기존 2건 담보를 대환까지 엮을지”를 금리만으로 결정하지 않도록 구조부터 분해하는 것이었습니다.

이번 케이스는 크게 3가지 축으로 판단했습니다.

- 담보 순위와 설정 구조: 3순위로 추가대출을 받는 경우, 선순위 잔액뿐 아니라 근저당 설정(설정액)과 남는 담보 여력에 따라 가능 한도가 달라집니다. 그래서 “추가 7억 원대 후반까지 가능” 같은 문구만 보고 진행하면 실행 단계에서 틀어질 수 있어, 선순위 조건 확인이 먼저였습니다.

- 한도약정(한도대출) 특성: 한도약정은 사용/미사용, 약정 유지 여부, 상환 방식에 따라 실제 체감 비용이 달라집니다. 중도상환수수료가 없거나 낮은 편인 경우가 있어도, 갈아타기 시에는 신규 비용(설정/감정/부대비용)과 금리차가 그 비용을 상쇄하는지 계산이 필요합니다. “금리가 현재보다 확실히 낮아질 때만 대환이 의미가 있다”는 기준을 잡았습니다.

- 개인사업자 + 신용대출 동반 시 DSR 관리: 개인사업자 소득은 증빙 조합에 따라 인정폭이 달라지고, 신용대출이 있으면 DSR에 반영됩니다. 그래서 추가로 필요한 금액을 “순수 추가자금”과 “기존 대출 상환 목적(대환)”으로 분리해 시나리오를 만들고, 어떤 조합에서 승인 확률과 금리 조건이 안정적인지 확인하는 방식으로 접근했습니다.

정리하면, 이번 상담의 방향은 “3순위 추가대출이 가능한지부터 담보 여력을 보되, 대환은 금리차와 부대비용을 함께 비교해 ‘갈아타기 실익’이 있을 때만 묶는다”였습니다. 진행 과정에서 서류 준비(소득/부채/담보)만 맞추면 경우의 수가 빠르게 정리됩니다. 추가로 필요한 금액 범위나 상환 계획이 바뀌면 그에 맞춰 한도와 금리 구간도 다시 산출해드릴 수 있으니 편하게 문의 주세요.