시세 20억 원대 후반 아파트 보유 중 보증금 반환자금 마련한 구조

상담 당시 핵심은 “강남권 고가 아파트 + 전세보증금 반환 + 1가구 2주택 + 퇴거일 임박” 조합이었고, 이 경우에는 단순히 담보가치만으로 판단하면 일정이 꼬일 수 있어 심사 포인트를 순서대로 정리했습니다.

제가 먼저 본 판단 기준은 아래입니다.

자금 목적 적합성: 전세보증금 반환(퇴거자금) 성격이 명확해야 하고, 임대차계약서/퇴거 관련 일정이 정리돼야 합니다.

규제/보유주택 변수: 1가구 2주택은 지역·시점·주택 보유 형태에 따라 가능 한도가 달라질 수 있어, 현재 보유 주택 현황을 기준으로 적용 규정을 먼저 대입합니다.

소득 대비 필요자금 규모: 신용점수 900점대이고 타부채가 없더라도, 필요금이 9억 원대~10억 원대 초반이면 DSR(소득 대비 원리금 상환 비율)로 인해 한도가 눌릴 수 있습니다. 그래서 소득 인정 범위(직장인 소득, 임대사업자 소득 반영 방식)를 보수적으로 잡고 시뮬레이션을 진행했습니다.

일정 리스크 관리: 퇴거일이 촉박한 케이스는 “가능 여부”만 보지 않고, 접수 순서와 서류 완성도를 우선으로 둡니다. 특히 고액 구간은 보완 요청이 한 번만 발생해도 일정이 밀릴 수 있어, 처음부터 필요한 서류를 한 번에 맞추는 전략이 중요합니다.

실행 구조: 필요금이 큰 경우 단일 상품/단일 경로로만 보지 않고, 가능한 범위 안에서 실행 구조를 나눠 일정과 승인 리스크를 낮추는 쪽으로 검토합니다. (금융사 선택은 조건과 일정에 따라 달라질 수 있어, 몇 군데의 기준을 비교하는 방식으로 안내드립니다.)

정리하면, 이 건은 “담보 여력”이 있어 보이는 상황이었지만 1가구 2주택 규정과 DSR, 그리고 퇴거일이라는 시간 제약이 함께 있어 체크 순서가 중요했습니다. 현재 보유 주택 구성과 퇴거 일정, 임대차 계약 서류만 확정되면 그 다음 단계에서 가능 범위를 더 촘촘하게 좁혀드릴 수 있습니다. 추가로 바뀐 일정이나 필요 금액 범위가 생기면 그 기준으로 다시 계산해서 안내드리겠습니다.