이번 사례의 핵심은 “전세를 끼고 매수(임차인/매도자 전세 예정)” + “배우자 단독명의” + “4대보험 미가입 직장인 소득증빙” + “공인중개사 없이 법무사 계약” 이 4가지가 동시에 겹쳐 있었다는 점입니다. 그래서 저는 가능 여부를 단정하기보다, 심사에서 보는 판단 기준을 먼저 쪼개서 안내드렸습니다.
1) 자금구조를 먼저 정리했습니다
매매가가 7억 원대 초반이고, 전세 보증금이 1억 원대 조건으로 들어가는 구조라 실제로 필요한 구입자금은 2억 원대 중후반 수준으로 잡혔습니다.
이때 중요한 건 “잔금일 기준으로 필요한 금액”과 “전세보증금 수령/설정 타이밍”이 어긋나지 않게 일정표를 만드는 것입니다.
2) 전세를 끼고 매수 시 전입 조건 가능성을 미리 안내했습니다
전세가 있는 상태의 주택담보대출은 금융사/상품에 따라 전입 및 실거주 관련 조건이 붙을 수 있습니다.
그래서 “전세를 끼고 바로 매수”로 갈지, “잔금 이후 전입(또는 일정 조건 충족)” 형태로 갈지 선택지를 열어두고, 잔금일 전까지 가능한 시나리오를 비교해드렸습니다.
3) 4대보험이 없어도 소득은 ‘증빙 방식’으로 접근했습니다
4대보험이 없으면 자동으로 불가가 아니라, 인정 가능한 소득서류 조합(급여 입금, 소득 관련 신고자료 등)으로 접근하게 됩니다.
이 부분은 개인마다 서류 형태가 달라서, 제가 먼저 “가능한 증빙 패턴”을 기준으로 체크리스트를 드리고 준비 순서를 잡아드렸습니다.
4) 기존 카드론은 잔금 전 정리가 유리합니다
기대출이 소액이라도, 주담대 심사에서는 DSR(총부채원리금상환비율)과 신용평가에 함께 반영됩니다.
상환 예정이 확실한 경우 잔금 전 정리 후 상환증빙까지 확보하면 심사상 불확실성을 줄일 수 있어, 이 방향을 권해드렸습니다.
5) 계약 형태가 특이할수록 ‘계약금 송금내역’이 중요합니다
공인중개사 없이 법무사로 계약을 진행하는 경우, 서류 누락으로 시간이 지연되는 일이 생기기 쉽습니다.
그래서 계약서 외에 계약금 이체확인(송금내역), 자금출처 흐름, 잔금일정이 명확히 보이도록 미리 준비하시라고 강조드렸습니다.
6) 금리/구조는 “5년 고정 4%대 후반” 범위를 기준으로 제시했습니다
당시 조건상 5년 고정 기준 4%대 후반 수준을 현실적인 범위로 안내드렸고, 잔금 일정이 촉박한 편이라 실행 가능성이 높은 구조부터 우선 검토하는 방식으로 진행 방향을 잡았습니다.
추가로, 잔금일이 3월 말~4월 초로 타이트한 편이니 현재 준비 가능한 소득증빙 종류(급여 입금 형태, 신고자료 보유 여부)와 계약 진행 단계(계약금 송금 여부)만 정리해 주시면, 그 정보 기준으로 실행 가능한 플랜을 더 좁혀서 안내드리겠습니다.
