송파구 마천동 마천금호(금호타운) 1주택자, 고금리 신용대출을 주담대로 갈아타기

이번 사례는 “신용대출 상환 목적의 주택담보대출(대환)”이 핵심이었습니다. 고객님은 1주택 보유 상태였고, 소득은 연 7천만 원대, 신용점수는 600점대 수준이어서 금리와 한도는 보수적으로 접근해야 하는 조건이었습니다. 다만 집이 송파구 30평대 아파트이고, 시세 대비 현재 담보대출 비율이 아주 높지 않은 편이라면 ‘대환 목적’으로 검토할 여지는 충분합니다.

제가 상담에서 중점으로 본 판단 기준은 아래였습니다.

기존 담보 상태 정리

이미 선순위 담보대출이 1~2건 있는 상태였고, 각 대출의 잔액과 함께 채권 설정(근저당 채권액)이 크게 잡혀 있었습니다. 담보여력은 단순히 “잔액”만으로 보지 않고, 채권 설정까지 포함해 실제로 추가 여력이 남는지 계산해야 합니다.

대환 목적의 자금용도 정합성

이번 요청은 생활비 목적이 아니라 “고금리 신용대출 상환”이어서, 자금 사용처가 명확한 편입니다. 이런 경우에는 상환 대상 대출 내역과 상환 계획이 정리되면 심사에서 설명력이 좋아집니다.

신용점수와 다중부채 영향

신용점수 600점대, 다중 대출 보유 상황에서는 최저금리만 기대하기 어렵고, 금융사별로 적용 금리 폭이 크게 달라질 수 있습니다. 그래서 한 곳만 보는 것보다, 동일 담보 조건에서 비교 가능한 라인업으로 금리와 한도를 교차 확인하는 방식이 필요합니다.

LTV 여유가 적을 때의 대응: 감액등기 검토

담보 여력이 “비율이 낮아 보이는데도” 실제로 추가 한도가 잘 안 나오는 경우가 있습니다. 이때 흔한 원인이 근저당 채권액이 과도하게 설정돼 있는 상태입니다. 그래서 필요하면 감액등기(근저당 채권최고액을 낮추는 절차)를 통해 담보여력을 회복할 수 있는지까지 함께 검토했습니다. 다만 감액등기는 비용과 절차가 수반되므로, 예상 한도 개선 폭이 의미 있을 때만 진행하는 게 안전합니다.

마지막으로, 고객님처럼 “금리를 낮출 가능성이 있는지”가 목표인 경우에는 결과적으로

1. 실제 담보여력(채권 포함)
2. 대환 구조의 설계
3. 금융사별 심사 기준 차이

이 3가지를 동시에 맞춰야 합니다. 추가로 현재 선순위 대출의 조건(변동/고정, 만기, 중도상환 조건)과 상환할 신용대출 잔액 범위를 정리해 주시면, 가장 부담이 덜한 대환 시나리오로 더 구체적으로 안내드리겠습니다.