동대문구 근생 건물 후순위 1억대 자금, 임차인 동의 없이 가능한지 상담한 내용

저는 이 사례를 “보증금 반환(세입자퇴거자금)처럼 날짜가 정해진 자금”으로 보고, 속도와 실행 가능성을 최우선으로 구조를 잡았습니다. 이미 다른 부채(사업자대출, 신용대출)가 있는 상황이라 단순히 한도만 보는 게 아니라, 담보별 선순위 설정 상태와 현금흐름, 그리고 공동명의 조건을 함께 체크하는 방식으로 접근했습니다.

특히 근린생활시설 건물은 일부 공실이 있더라도 감정가와 선순위 잔액 대비 여유(LTV 여력)가 확인되면 후순위로 검토가 가능한 경우가 있어, 이 부분을 중심으로 가능성을 판단했습니다.

진행 검토 시 핵심으로 본 포인트는 아래와 같습니다

• 담보 유형: 근린생활시설(근생) 담보 후순위 가능 여부
• 담보 여력: 감정평가 금액 대비 선순위 대출 잔액과 추가 가능 범위
• 신용 상태: 800점대 초반 신용, 기존 신용대출 보유에 따른 총부채 부담
• 임대/공실 현황: 공실 층 존재, 향후 임대 예정 및 용도 운영 계획
• 명의 구조: 배우자 공동명의로 인한 서류 및 동의 절차
• 기한 이슈: 보증금 반환일이 임박한 케이스로 “서류 누락 없이 빠른 접수”가 관건

현재처럼 일정이 촉박한 보증금 반환 건은 하루 이틀 사이에 변수가 생기기 쉬워서, 가능한 구조를 넓게 열어두고(후순위, 조건별 대안 포함) 동시에 서류를 정확히 맞추는 게 중요합니다.

추가로 선순위 조건, 공실 임대 진행 상황, 공동명의 서류 준비 가능 범위를 알려주시면 그에 맞춰 가장 현실적인 실행 플랜으로 다시 정리해드리겠습니다.