주택담보대출 갈아타기(대환)와 추가대출을 동시에 검토할 때 “대환이면 한도가 늘 것”이라고 생각하기 쉬운데, 실제 심사는 대환과 추가분을 분리해서 보면서도 총부채원리금상환비율(DSR) 같은 총량 규제로 다시 걸러지는 구조라 한도 부족이 발생하는 경우가 많습니다.
특히 최근에도 가계대출 관리 기조가 이어지면서, 은행권은 DSR 중심으로 보수적으로 운영되는 흐름이 자주 보도되고 있습니다. 그래서 “금리를 낮추는 대환” 자체는 가능해도 “추가자금”은 별도 문턱을 넘지 못하는 패턴이 흔합니다.
먼저 갈아타기에서 한도가 부족하다고 느끼는 가장 큰 이유는 크게 3가지로 정리됩니다.
- DSR: 주담대가 담보대출이어도 ‘내 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금’ 합계가 기준을 넘으면 추가대출이 제한됩니다. 사업자대출, 가계신용대출, 대부대출이 함께 있으면 DSR이 빠르게 올라갑니다.
- 소득 인정 방식: 개인사업자는 매출이 아니라 소득(과세표준, 소득금액 등)으로 잡히는 경우가 많아 체감 대비 인정소득이 낮게 산정될 수 있습니다. 소득이 낮게 잡히면 DSR 산식에서 한도가 급격히 줄어듭니다.
- 신용 및 고금리 부채 영향: 600점대 신용점수 구간에서는 금융권에 따라 가산금리가 커지고, 기존 대부/고금리 부채가 있으면 내부 심사에서 상환능력을 보수적으로 평가할 수 있습니다.
질문하신 “대환을 하면 기존 대출을 정리하니 추가한도가 생기지 않나”는 경우에 따라 다릅니다. 대환은 기본적으로 기존 주담대 원리금을 새 주담대로 바꾸는 것이어서 DSR이 크게 좋아지지 않을 수 있습니다.
다만 다음 상황이면 DSR이 일부 개선될 여지는 있습니다.
- 기존 주담대가 고금리·단기 구조여서 월 상환액이 큰 편이고, 갈아타면서 금리 인하 또는 만기 연장으로 연 원리금이 줄어드는 경우
- 대환 과정에서 다른 고금리 부채(대부, 일부 신용대출)를 함께 정리해 총 원리금 부담이 줄어드는 경우
반대로, 대환을 하더라도 추가대출이 막히는 대표적인 경우는 아래와 같습니다.
- 추가대출은 새로 생기는 ‘원리금’으로 잡혀 DSR에 그대로 반영되는 경우
- 사업자대출이 “가계 DSR”과 별개로 보일 것이라 기대했지만, 금융기관·상품 성격에 따라 개인의 상환부담으로 평가되어 총부채 부담이 크게 잡히는 경우
- 대부대출이 남아 있어 신용리스크가 크게 반영되는 경우
또 한 가지 중요한 포인트는 “갈아타기 목적”과 “추가자금 목적”에 따라 접근이 달라진다는 점입니다.
- 순수 대환(기존 주담대 상환 목적): 대환대출로 인정되면 심사 구조가 비교적 단순해질 수 있지만, 그래도 현재 부채 구조와 신용 상태에 따라 금리·한도가 제한될 수 있습니다.
- 대환+추가(현금 유입 동반): 추가분은 사실상 신규대출로 취급되는 경우가 많아 DSR, 내부 신용평가, 담보가치 대비 한도(LTV) 등에서 더 엄격해질 수 있습니다.
현실적으로는 “한도 부족”을 해결하기 위해 순서를 정리해 점검하는 과정이 필요합니다.
1단계: 현재 모든 대출의 금리, 만기, 상환방식(원리금/만기일시)을 정리해서 연간 원리금 규모를 계산해 DSR 압박이 어디서 발생하는지 확인
2단계: 대부대출 등 고금리·고위험 부채를 우선 정리할 수 있는지 검토(가능하면 상환 또는 저금리로 전환)해 전체 원리금 부담을 낮추는 방향 확인
3단계: 개인사업자 소득이 금융권에서 어떻게 인정될지(최근 소득자료 기준) 점검하고, 인정소득이 낮게 잡히는 구조인지 확인
4단계: 주담대는 ‘대환만 가능한지’와 ‘대환+추가가 가능한지’를 분리해서 시나리오를 만들고, 추가 필요자금이 있다면 규모를 줄이거나 대체 수단(조건에 맞는 범위 내)을 검토
질문 주신 조건처럼 가계·사업자·대부 부채가 함께 있고 소득이 2000만원대 초반 수준으로 잡히는 경우에는, 은행권 대환은 가능성을 보되 추가대출은 DSR에서 막히는 경우가 많습니다.
다만 금융기관별로 인정소득과 부채 반영 방식, 만기 산정 방식이 달라 결과가 달라질 수 있어 “내 조건에서 실제로 어디까지 가능한지”는 수치 기반으로 다시 계산해보는 것이 핵심입니다.
정리하면, 주담대 갈아타기는 금리나 구조 개선 목적이라면 검토 가치가 있지만, 추가대출까지 동시에 기대할 때는 DSR과 고금리 부채(특히 대부) 영향으로 한도 부족이 쉽게 발생합니다.
현재 부채의 원리금 구조와 소득 인정 방식을 먼저 정리해서, 대환만 할지 대환+추가가 가능한지 조건별로 점검해볼 필요가 있습니다.
또한 개인정보는 노출하지 않는 것이 안전하니 이후에도 전화번호 같은 정보는 기재하지 않는 것을 권합니다.
