인천 서구 청라동에 있는 상가주택을 소유하고 있습니다. 세입자 한 명이 전세 1억 7천500만 원에 살고 있는데, 2월 말에 나간다고 해서 1억 4천만 원 정도 대출이 필요합니다. 공시가격은 4억 8천만 원 정도이고 시세는 10억 원이 넘는데, 은행에서는 전세 한도가 안 나온다고 하네요. 사업자 소득은 3천만 원 정도입니다. 방법이 없을까요?
1. 시세는 높은데 왜 전세 퇴거 자금 한도가 안 나오나요?
2. 상가주택도 아파트처럼 담보 대출이 잘 되나요?
3. 사업자 대출로 진행하면 한도가 더 나올까요?
청라의 알짜배기 상가주택을 보유하고 계시네요. 상가주택은 아파트와 달리 대출 산정 방식이 복잡해서 일반 은행 창구에서는 거절당하는 경우가 종종 있습니다.
상가주택(다가구)은 '방 공제(최우선변제금 공제)'라는 것을 합니다. 세입자가 있는 방 개수만큼 대출 한도에서 금액을 차감하는데, 인천 지역 방 공제 금액이 꽤 크기 때문에 공시가 기준으로 산정하거나 방 개수가 많으면 한도가 대폭 줄어듭니다. 또한, 이미 근저당 3억 6천만 원이 설정되어 있어 잔여 한도가 부족할 수 있습니다.
아파트처럼 KB 시세가 딱 정해져 있지 않아서 '감정평가'를 거쳐야 합니다. 시세가 10억 원 이상이라도 금융사마다 감정가가 다르게 나오고, 상가 비율과 주택 비율에 따라 적용되는 LTV도 다릅니다. 따라서 상가주택을 전문으로 취급하는 2금융권이나 단위 조합을 통해 감정을 잘 받는 것이 핵심입니다.
네, 개인 임대 사업자나 일반 사업자 대출로 진행할 경우 RTI(임대업이자상환비율) 등을 따져봐야 하지만, 가계 자금보다는 유연하게 풀 수 있는 여지가 있습니다. 특히 방 공제를 면제받을 수 있는 신탁 담보 대출(단, 세입자 동의 필수) 등의 방법을 고려해 볼 수 있습니다.