Q. 목동신시가지 8단지 전세 끼고 매수할 때 잔금 대출은 얼마나 나올 수 있나요?

정리하면 “서울 규제지역 아파트 + 전세 승계 + 공동명의(혼인신고 불가) + 기존 신용대출” 조합이라 은행이 확인할 포인트가 여러 개입니다.

1. 한도는 LTV보다 DSR이 먼저 막힐 수 있습니다

서울은 기본적으로 LTV 규제를 받는 데다, 실제 승인에서는 연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환비율(DSR)이 핵심입니다. 이미 신용대출이 있으면 주택담보대출 한도가 그만큼 줄어들 수 있습니다.

최근에도 금융당국이 가계대출 관리(DSR 중심)를 계속 강조하면서, 은행별 심사가 보수적으로 운영되는 흐름입니다.

2. 전세 승계(퇴거 3월)는 “실입주/처분서약” 등 조건 확인이 필요합니다

세입자 보증금이 있는 상태에서 잔금 대출을 받는 경우, 은행은 임대차계약서, 전입 여부, 보증금 반환재원 등을 꼼꼼히 봅니다.

잔금(11월)과 퇴거(3월)가 어긋나면 일부 은행은 실입주 요건 충족 시점, 보증금 반환 계획을 조건으로 걸 수 있습니다. 전자계약은 서류 신뢰도 측면에선 오히려 도움이 되는 편입니다.

3. 공동명의인데 혼인신고가 안 돼도 대출은 가능하나, “소득합산/채무연대” 구조가 변수입니다

혼인 여부 자체가 대출 불가 사유는 아니지만, 공동명의로 진행하면 보통 공동차주(또는 연대보증/채무자) 구성에 따라 소득 합산 가능 여부, DSR 산정 방식이 달라집니다.

소득이 한쪽만 인정되거나, 반대로 두 사람의 기존 부채까지 합산되면 결과가 달라질 수 있습니다.

4. 지분대출은 은행 취급 여부가 갈립니다

지분대출(공동명의 지분별 대출)은 모든 은행이 적극 취급하지 않고, 내부 기준이 까다로운 편입니다. “농협 불가” 안내를 받았다면 해당 지점/계열의 정책 또는 임대차·지분 결합 조건이 맞지 않았을 가능성이 있습니다.

같은 조건이라도 은행·지점·상품에 따라 가능/불가능이 갈리는 경우가 흔합니다.

체크리스트로는

• 기존 신용대출의 금리/만기/상환방식
• 잔금~퇴거 사이 거주 계획(실입주 요건 해당 여부)
• 임대차(보증금/동의서/확정일자) 서류 정리
• 공동명의 시 공동차주로 할지 단독차주+공동소유로 할지 방향

이 4가지만 정리해도 “가능 범위”가 꽤 명확해집니다. 본인 조건으로 가능한 구조를 한 번 점검해보면, 불필요하게 금리만 높게 안내받는 상황을 줄일 수 있습니다.