Q. 서울 송파 아파트 매수 예정인데 KB시세 15억 기준 때문에 지금 서류 접수해야 안전한가요?

서울 지역은 최근 기사에서도 “가계대출 관리 강화” 기조가 계속 언급되면서, 은행이 한도 산정과 서류 접수 시점을 보수적으로 보는 흐름이 있습니다. 그래서 질문처럼 KB시세가 특정 기준을 넘나들 수 있는 구간이면 ‘언제 무엇을 기준으로 보느냐’가 핵심입니다.

1) 15억 기준은 언제 보나

은행 실무에서는 보통 대출 실행(잔금일) 무렵의 시세·감정·담보가치를 기준으로 재확인하는 경우가 많습니다.

다만 은행/상품에 따라 ‘사전심사(한도조회) 때의 기준’과 ‘실행 전 재점검 기준’이 달라, 접수만 빨리 한다고 100% 고정된다고 단정하기 어렵습니다.

“3월 접수하면 무조건 안전”이라고 보기보다는, 실행 전 재산정 가능성을 열어두는 게 안전합니다.

2) 갈아타기(기존주택 매도 예정) 판단 시점

기존 주택 매도가 확정돼도, 대출 심사·실행 시점에 “일시적 2주택”으로 잡히는지, 처분기한 조건이 붙는지가 중요합니다.

매매계약서(매도)와 잔금일, 처분 조건을 어떻게 인정하는지 은행별로 차이가 있어, 매도 잔금이 6월 초로 맞물려 있다면 일정 정합성(매수 잔금과 매도 잔금 간 간격)을 꼭 점검해야 합니다.

3) DSR 40%대와 기존 신용대출 영향

DSR은 주담대뿐 아니라 기존 신용대출 원리금이 합산됩니다.

신용대출 7천만 원대가 있으면 주담대 한도에 직접적인 압박이 생길 수 있어, “주담대가 부족하면 신용대출을 줄이거나 상환하는 방식”이 실제로 가장 즉각적인 대응책인 경우가 많습니다(중도상환수수료, 금리 재산정은 확인 필요).

4) 지금부터 준비할 체크리스트

매도·매수 계약 일정표(각 잔금일), 예상 KB시세 변동 구간, 본인·배우자 소득증빙, 기존 대출의 상환 계획(특히 실행 전 상환 가능 여부)을 한 번에 정리해두면 은행 비교가 빨라집니다.

그리고 “KB시세 15억 상회 시 한도 4억 리스크”가 현실적인지, 적용 상품이 무엇인지(정책/은행/규제 성격)를 은행별로 교차 확인하는 게 필요합니다.

정리하면, 잔금이 남았을수록 ‘서류 접수’보다 ‘실행 시점 재산정 리스크’가 더 중요해질 수 있습니다. 현재 조건에서는 시세 기준과 DSR, 기존 신용대출 처리 여부에 따라 결과가 크게 갈리니, 본인 조건으로 가능한 한도 범위를 미리 점검해 두는 것이 가장 안전합니다.

“내 조건으로 가능한 대출”을 한 번 산출해 보고, 15억 기준을 넘는 시나리오와 넘지 않는 시나리오를 동시에 대비해보는 것을 권합니다.