부산 남천금호어울림더비치 전세 끼고 매수, 후순위담보대출 검토 포인트

이번 건은 “전세 세입자 승계 + 추가 주택 매수 + 후순위담보대출”이 겹친 케이스라, 단순히 매매가만 보고 한도를 판단하면 오차가 커질 수 있었습니다. 그래서 저는 처음부터 아래 3가지를 기준으로 정리해 드렸습니다.

첫째, 전세보증금 공제 방식으로 한도 프레임을 먼저 잡았습니다.

전세를 안고 매수하는 경우, 실질적으로는 담보가치 대비 대출이 전세보증금과 함께 레버리지로 작동합니다. 그래서 일부 상품에서는 담보가치의 일정 비율 범위 내에서 전세보증금 수준까지 포함해 가능 범위를 계산하기도 합니다. 이 부분을 고객님께 “대략 60% 수준에서 보증금까지 고려될 수 있는 구조”로 안내드렸고, 실제 적용은 감정가, 선순위 설정, 세입자 보증금 조건에 따라 달라질 수 있어 보수적으로 시뮬레이션했습니다.

둘째, DSR과 기존 부채를 함께 놓고 ‘후순위 가능성’을 판단했습니다.

고객님은 기존에 담보대출과 한도성 대출(마이너스통장)이 있는 상태였고, 배우자분도 신용성 부채가 일부 있었습니다. 후순위담보대출은 금리뿐 아니라 상환부담(DSR)에 민감하기 때문에,

1. 기존 부채의 월 상환 추정
2. 추가 대출 시 상환 방식(원리금/만기일시 등)별 부담
3. 전자계약 일정에 맞춘 실행 가능 시점

이 3가지를 같이 맞춰 보면서 “요청하신 자금 범위가 현실적으로 성립 가능한지”를 먼저 확인했습니다.

셋째, 부부합산 소득으로 심사 설계를 잡아 한도 여지를 넓혔습니다.

단독 소득으로만 보면 DSR에서 막힐 수 있는 구간이 있어, 부부합산으로 소득 기반을 넓히는 방향을 제안드렸습니다. 실제로 맞벌이 합산 소득이 반영되면 동일한 금액이라도 승인 가능 구간이 달라질 수 있어, 서류 준비도 그에 맞춰 안내드렸습니다.

금리 쪽은 당시 기준으로 삼성화재의 전채원 상품에서 5년 고정형으로 4%대 중후반 수준 조건을 함께 비교 안내드렸습니다. 다만 실행 금리와 가능 한도는 접수 시점의 심사, 감정가, 선순위/후순위 구조에 따라 달라질 수 있어 “조건을 고정값으로 단정하지 않고 범위로” 설명드렸습니다.

전자계약 일정(3월 중순)처럼 촉박한 건은 서류 준비 순서와 실행 타이밍이 결과를 좌우합니다. 비슷하게 전세 승계 매수나 후순위 구조로 고민 중이시면, 보증금 조건과 기존 부채 현황만 범위로 정리해서 주셔도 가능한 방향부터 같이 잡아드리겠습니다.