이번 케이스는 “기존 담보대출 2건이 이미 설정되어 있는 상황에서 추가자금(추가 담보대출) 가능 범위를 확인”하는 상담이었습니다. 고객님처럼 개인사업자이면서 신용점수가 900점대 중후반인 경우, 신용 자체가 발목을 잡기보다는 담보 여력(LTV)과 설정 구조(채권최고액 포함)를 먼저 정확히 보는 게 핵심입니다.
제가 상담에서 우선 확인한 포인트는 아래였습니다.
1) 담보물건 조건
인천 부평구 부평동 대림아파트(구축 아파트, 1980년대 후반 준공)로 확인
구축의 경우에도 지역 시세 형성, 거래사례, 감정가 산정 방식에 따라 한도 판단이 달라질 수 있어 “대략적인 시세 구간”을 먼저 잡습니다.
2) 기존 대출 구조 정리
기존 담보대출이 2건 존재
등기상 채권최고액을 합산하면 2억 원대 중반 수준으로 확인되는 구조
추가대출 가능 여부는 “현재 잔액”만이 아니라, 심사기관에서 보는 담보부 채무로 어떻게 반영되는지까지 포함해 계산해야 합니다.
3) 목표 한도와 LTV 기준
상담 과정에서 검토된 방향은 LTV 80%대 수준까지 가능 범위를 타진하는 시나리오였습니다.
다만 실제 적용 LTV는 시세/감정가, 규제지역 여부, 선순위 설정 현황, 소득 인정 방식에 따라 달라집니다.
4) 금리 구간(범위형 안내)
당시 안내 가능한 조건은 대략 연 6%대 후반 수준의 금리 구간에서 비교 검토가 가능했습니다.
금리는 고정/변동, 상환방식, DSR 적용 방식, 소득서류 완성도에 따라 달라질 수 있어 “조건을 확정하기 전”에는 구간으로 안내드리는 게 안전합니다.
5) 개인사업자 서류 준비(승인 확률에 영향)
개인사업자는 소득을 어떻게 ‘인정’받느냐가 승인 가능성과 한도에 직접 영향을 줍니다.
기본적으로는 최근 1~2년 소득 흐름을 설명할 수 있는 자료(신고서류, 매출 흐름 자료 등) 정리가 중요합니다.
정리하면, 이 사례가 가능 방향으로 검토될 수 있었던 이유는
- 신용도는 충분히 안정적(900점대 중후반)
- 담보 여력을 LTV 기준으로 재산정했을 때 추가 여지가 있는지 검토 가능
- 사업자 소득서류를 기준에 맞춰 정리하면 심사 설득력이 생김
이 3가지가 핵심이었습니다.
현재도 “기존 설정이 있는 상태에서 추가 담보대출”은 케이스마다 계산이 달라질 수 있습니다. 같은 아파트라도 선순위 조건, 감정가, 소득 인정 방식에 따라 결과가 달라지니, 보유 중인 대출의 현재 잔액과 설정 내용(채권최고액), 그리고 준비 가능한 소득서류 범위를 알려주시면 그 기준으로 가능한 시나리오를 더 깔끔하게 정리해드릴게요.
